Kann ein Grundstück verkauft werden, wenn der Verkäufer nur eine Auflassungsvormerkung und noch keinen Eigentumseintrag im Grundbuch hat?

Question

Kann ein Grundstück verkauft werden, wenn der Verkäufer nur eine Auflassungsvormerkung und noch keinen Eigentumseintrag im Grundbuch hat?

Antwort

Verwandte Fragen

Was tun, wenn eine Auflassungsvormerkung nach Eintragung des Eigentümers nicht gelöscht wurde?

Kann ich Einsicht in das Grundbuch nehmen?

Wo kann man das Ergebnis einer Zwangsversteigerung für ein Grundstück sehen?

Ab wann gehen bei einer Zwangsversteigerung die Pflichten für ein Grundstück auf den Erwerber über?

Was bedeutet die Grundstücksbezeichnung 'Auf der Schmelz'?

Wo finde ich die Ertragsmesszahl?

Wie kann man die Ertragsmesszahl einsehen?

Kann man ein Grundstück an die Gemeinde zurückgeben?

Wie begründet man eine Beeinträchtigung durch ein Wegerecht?

Wie wird ein Wegerecht berechnet?

Accepted Answer

Nein, ein Grundstück kann grundsätzlich nicht wirksam weiterverkauft werden, wenn der Verkäufer noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist, sondern lediglich eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Verkäufers besteht. **Hintergrund:** - Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) sichert dem Käufer den Anspruch auf Eigentumsübertragung, ersetzt aber nicht die Eigentümerstellung. - Rechtlich ist nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verfügungsberechtigt (§ 873 BGB). - Ein Kaufvertrag über ein Grundstück ist zwar formell möglich, aber die Eigentumsübertragung an den neuen Käufer kann erst erfolgen, wenn der Verkäufer tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. **Praktische Vorgehensweise:** - In der Praxis wird häufig ein sogenannter "Kettenerwerb" durchgeführt: Der ursprüngliche Eigentümer überträgt das Eigentum direkt auf den Endkäufer, wobei alle Beteiligten (ursprünglicher Eigentümer, Zwischenkäufer, Endkäufer) im Notartermin erscheinen und entsprechende Erklärungen abgeben. - Ohne diese Mitwirkung ist ein Weiterverkauf nicht möglich, solange der Verkäufer nicht im Grundbuch steht. **Fazit:** Ein Weiterverkauf ist erst möglich, wenn der Verkäufer als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist oder alle Beteiligten gemeinsam einen sogenannten Kettenerwerb abwickeln. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Justizportal NRW – Auflassungsvormerkung](https://www.justiz.nrw.de/BS/lexikon/A/auflassungsvormerkung.php).

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Wenn bei der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch die Löschung der Auflassungsvormerkung vergessen wurde, bleibt diese Vormerkung weiterhin im Grundbuch bestehen. Das ist zwar kein... [mehr]

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Wenn bei der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch die Löschung der Auflassungsvormerkung vergessen wurde, bleibt diese Vormerkung weiterhin im Grundbuch bestehen. Das ist zwar kein rechtlicher Mangel am Eigentum, kann aber bei späteren Transaktionen (z. B. erneutem Verkauf oder Beleihung) störend sein. Folgendes Vorgehen ist üblich: 1. **Antrag auf Löschung stellen:** Die Löschung der Auflassungsvormerkung muss beim Grundbuchamt beantragt werden. Dies kann in der Regel durch den Eigentümer oder einen bevollmächtigten Notar erfolgen. 2. **Löschungsbewilligung beibringen:** Für die Löschung ist eine Löschungsbewilligung desjenigen erforderlich, zu dessen Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde (meist der Käufer, der nun Eigentümer ist). Da der Eigentümer und der Berechtigte in der Regel identisch sind, kann der Eigentümer selbst die Löschungsbewilligung erteilen. 3. **Notarielle Beglaubigung:** Die Unterschrift unter der Löschungsbewilligung muss in der Regel notariell beglaubigt werden. 4. **Einreichung beim Grundbuchamt:** Die beglaubigte Löschungsbewilligung wird zusammen mit dem Löschungsantrag beim Grundbuchamt eingereicht. 5. **Löschung durch das Grundbuchamt:** Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und nimmt die Löschung der Auflassungsvormerkung vor. **Hinweis:** Die Löschung ist in der Regel unkompliziert, wenn alle Unterlagen vollständig sind. Es können jedoch Gebühren für die notarielle Beglaubigung und die Grundbuchberichtigung anfallen. **Weitere Informationen:** - [Justizportal des Bundes und der Länder – Grundbuch](https://www.justiz.de/themen/grundbuch/index.php) - [Notarkammern in Deutschland](https://www.bnotk.de/Notar/Notarkammern.php) Im Zweifel empfiehlt sich die Rücksprache mit dem beurkundenden Notar oder direkt mit dem zuständigen Grundbuchamt.

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Ja, du kannst grundsätzlich Einsicht in das Grundbuch nehmen, allerdings ist dies in Deutschland an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, son... [mehr]

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Ja, du kannst grundsätzlich Einsicht in das Grundbuch nehmen, allerdings ist dies in Deutschland an bestimmte Voraussetzungen geknüpft. Das Grundbuch ist kein öffentliches Register, sondern dient vor allem dem Schutz der Eigentümer und Rechteinhaber. Einsicht erhältst du, wenn du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst. Ein solches Interesse liegt zum Beispiel vor, wenn du Eigentümer, Erbe, Gläubiger, Kaufinteressent oder ein sonstiger Beteiligter bist, der ein rechtliches Interesse an den Grundbuchdaten hat. Kaufinteressenten müssen ihr Interesse meist durch einen Vorvertrag oder eine schriftliche Bestätigung des Eigentümers belegen. Die Einsicht erfolgt beim zuständigen Grundbuchamt (meist beim Amtsgericht). Dort kannst du einen Antrag stellen und musst dein berechtigtes Interesse darlegen. In einigen Bundesländern ist auch eine Online-Einsicht möglich, zum Beispiel über das [Justizportal des Bundes und der Länder](https://www.justiz.de/Online-Verfahren/grundbuch/index.php). Ohne berechtigtes Interesse wird dir die Einsicht in das Grundbuch in der Regel verweigert.

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Das Ergebnis einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks kannst du in der Regel beim zuständigen Amtsgericht einsehen, das die Versteigerung durchgeführt hat. Die Ergebnisse werden meis... [mehr]

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Das Ergebnis einer Zwangsversteigerung eines Grundstücks kannst du in der Regel beim zuständigen Amtsgericht einsehen, das die Versteigerung durchgeführt hat. Die Ergebnisse werden meist im Nachgang im Internet veröffentlicht, oft auf den Webseiten der jeweiligen Amtsgerichte oder auf spezialisierten Portalen wie [zvg-portal.de](https://www.zvg-portal.de/). Dort findest du Informationen wie den Zuschlagspreis, den Erwerber (sofern öffentlich) und weitere Details zur Versteigerung. Alternativ kannst du auch direkt beim Servicecenter des zuständigen Amtsgerichts nachfragen, falls die Informationen online nicht verfügbar sind.

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Bei einer Zwangsversteigerung gehen die Pflichten für ein Grundstück grundsätzlich mit dem Zuschlag auf den Erwerber über. Der Zuschlag ist der gerichtliche Beschluss, mit dem das... [mehr]

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Bei einer Zwangsversteigerung gehen die Pflichten für ein Grundstück grundsätzlich mit dem Zuschlag auf den Erwerber über. Der Zuschlag ist der gerichtliche Beschluss, mit dem das Eigentum am Grundstück auf den Meistbietenden übertragen wird (§ 90 ZVG – Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung). Ab diesem Zeitpunkt ist der Erwerber rechtlicher Eigentümer und trägt die damit verbundenen Pflichten, wie zum Beispiel: - Zahlung der Grundsteuer, - Verkehrssicherungspflichten, - Übernahme von Lasten und Beschränkungen, die im Grundbuch eingetragen sind und bestehen bleiben, - ggf. Übernahme von Miet- oder Pachtverhältnissen. Wichtige Ausnahme: Die Besitzübergabe (also das tatsächliche Verfügungsrecht über das Grundstück) kann sich verzögern, wenn der bisherige Eigentümer oder Dritte das Grundstück noch nutzen. In solchen Fällen muss der Erwerber ggf. eine Räumungsklage anstrengen. **Fazit:** Die rechtlichen Pflichten gehen mit dem Zuschlag, also dem Zeitpunkt der Eigentumsübertragung, auf den Ersteher über.

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Die Grundstücksbezeichnung „auf der Schmelz“ bezieht sich in der Regel auf einen Flurnamen oder eine historische Bezeichnung eines bestimmten Gebiets. Das Wort „Schmelz“ s... [mehr]

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Die Grundstücksbezeichnung „auf der Schmelz“ bezieht sich in der Regel auf einen Flurnamen oder eine historische Bezeichnung eines bestimmten Gebiets. Das Wort „Schmelz“ stammt aus dem Bergbau und der Metallverarbeitung und bezeichnet einen Ort, an dem Erze geschmolzen, also verhüttet wurden. Solche Plätze wurden oft als „Schmelze“ oder „Schmelz“ bezeichnet. Wenn ein Grundstück also die Bezeichnung „auf der Schmelz“ trägt, bedeutet das meist, dass es sich auf einem Gelände befindet, das früher für das Schmelzen von Metallen genutzt wurde oder in dessen Nähe eine solche Anlage stand. In vielen Regionen im deutschsprachigen Raum gibt es Flurstücke, Straßen oder Ortsteile mit diesem Namen, die auf diese historische Nutzung zurückgehen. Zusammengefasst: „Auf der Schmelz“ ist eine traditionelle Flur- oder Lagebezeichnung und weist auf eine frühere Nutzung des Geländes als Schmelzplatz für Metalle hin.

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Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist ein Wert, der in Deutschland zur Bewertung landwirtschaftlicher Flächen verwendet wird. Du findest die Ertragsmesszahl in der Regel in folgenden Dokumenten und bei d... [mehr]

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Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist ein Wert, der in Deutschland zur Bewertung landwirtschaftlicher Flächen verwendet wird. Du findest die Ertragsmesszahl in der Regel in folgenden Dokumenten und bei diesen Stellen: 1. **Grundbuchauszug**: Die EMZ ist oft im Grundbuchauszug unter den Angaben zur jeweiligen Flurstücksnummer vermerkt. 2. **Bodenwertkarte/Bodenschätzungskarte**: Diese Karten werden von den Katasterämtern geführt und enthalten die Ertragsmesszahlen für einzelne Flurstücke. 3. **Katasteramt/Vermessungsamt**: Dort kannst du Auskünfte zu Flurstücken und deren Ertragsmesszahlen erhalten. Viele Ämter bieten mittlerweile auch Online-Portale an. 4. **Landwirtschaftsamt**: Auch hier kannst du Informationen zur Ertragsmesszahl deines Grundstücks bekommen. 5. **Kaufvertrag/Notarunterlagen**: Beim Kauf landwirtschaftlicher Flächen wird die EMZ oft im Kaufvertrag aufgeführt. **Tipp:** In vielen Bundesländern gibt es Geoportale, in denen du Flurstücke suchen und die Ertragsmesszahl online einsehen kannst. Suche dazu nach „Geoportal [Bundesland]“ oder „Bodenschätzung [Bundesland] online“. Weitere Informationen findest du zum Beispiel auf den Seiten der [Bundesanstalt für Geowissenschaften und Rohstoffe (BGR)](https://www.bgr.bund.de/) oder deines zuständigen [Katasteramts](https://www.adv-online.de/).

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Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist ein Wert, der die Ertragsfähigkeit eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Deutschland angibt. Du kannst die Ertragsmesszahl für ein bestimmtes Grundst&u... [mehr]

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Die Ertragsmesszahl (EMZ) ist ein Wert, der die Ertragsfähigkeit eines landwirtschaftlichen Grundstücks in Deutschland angibt. Du kannst die Ertragsmesszahl für ein bestimmtes Grundstück auf folgenden Wegen einsehen: 1. **Grundbuchauszug**: Die Ertragsmesszahl ist im Grundbuchauszug unter den Angaben zum Flurstück vermerkt. Einen Grundbuchauszug kannst du beim zuständigen Grundbuchamt beantragen. 2. **Bodenrichtwertkarte / Katasteramt**: Das zuständige Katasteramt (auch Liegenschaftsamt oder Vermessungsamt genannt) führt die Flurstücksdaten, inklusive der Ertragsmesszahl. Dort kannst du eine Flurstücksauskunft beantragen. 3. **Geoportale der Bundesländer**: Viele Bundesländer bieten Online-Geoportale an, in denen du Flurstücksinformationen inklusive Ertragsmesszahl einsehen kannst. Beispiele: - [Geoportal Bayern](https://geoportal.bayern.de/) - [Geoportal NRW](https://www.geoportal.nrw/) - [Geoportal Niedersachsen](https://www.geobasis.niedersachsen.de/) 4. **Bodenwertbescheid**: Bei der Feststellung des Einheitswerts für steuerliche Zwecke wird die Ertragsmesszahl im Bodenwertbescheid aufgeführt. Diesen erhält der Eigentümer vom Finanzamt. Für eine konkrete Auskunft benötigst du in der Regel die Flurstücksnummer und die Gemarkung des Grundstücks. Die Einsicht ist meist kostenpflichtig und erfordert einen berechtigten Grund (z.B. als Eigentümer, Käufer oder mit Vollmacht). Weitere Informationen findest du auch auf den Seiten der jeweiligen Landesämter für Geoinformation oder beim [Bundesministerium für Ernährung und Landwirtschaft](https://www.bmel.de/DE/themen/landwirtschaft/landwirtschaft-in-deutschland/bodenbewertung.html).

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Ein Grundstück einfach so an die Gemeinde „zurückzugeben“ ist in Deutschland in der Regel nicht möglich, da es sich um Privateigentum handelt und die Gemeinde nicht verpflic... [mehr]

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Ein Grundstück einfach so an die Gemeinde „zurückzugeben“ ist in Deutschland in der Regel nicht möglich, da es sich um Privateigentum handelt und die Gemeinde nicht verpflichtet ist, dieses anzunehmen. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten und Besonderheiten: 1. **Verkauf an die Gemeinde:** Du kannst der Gemeinde das Grundstück zum Kauf anbieten. Ob sie es annimmt, hängt von ihrem Interesse und Bedarf ab. 2. **Schenkung:** Theoretisch kannst du der Gemeinde das Grundstück schenken. Auch hier muss die Gemeinde zustimmen und die Schenkung annehmen. 3. **Ablösung von Erbbaurechten:** Falls es sich um ein Erbbaurecht handelt, kann es spezielle Regelungen zur Rückgabe geben. 4. **Lasten und Pflichten:** Selbst wenn die Gemeinde das Grundstück nicht annimmt, bleibst du als Eigentümer weiterhin für Grundsteuer, Verkehrssicherungspflichten und andere Lasten verantwortlich. 5. **Enteignung:** In seltenen Fällen kann eine Enteignung gegen Entschädigung erfolgen, aber das ist ein aufwändiger und rechtlich streng geregelter Prozess. 6. **Eigentumsaufgabe (Dereliktion):** Die Aufgabe des Eigentums an einem Grundstück ist nach deutschem Recht (§ 928 BGB) möglich, aber das Grundstück wird dadurch herrenlos und fällt nicht automatisch an die Gemeinde. Die Gemeinde kann das Grundstück dann übernehmen, muss aber nicht. **Fazit:** Eine „Rückgabe“ im Sinne einer einseitigen Abgabe an die Gemeinde ist nicht vorgesehen. Es ist immer die Zustimmung der Gemeinde erforderlich. Weitere Informationen findest du z.B. auf den Seiten des [Bundesministeriums der Justiz](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__928.html) oder bei deiner örtlichen Gemeindeverwaltung.

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Eine Beeinträchtigung durch ein Wegerecht begründet man, indem man darlegt, wie das eingeräumte Wegerecht Nutzung oder den Wert des eigenen Grundstücks nachteilig beeinflusst. Typi... [mehr]

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Eine Beeinträchtigung durch ein Wegerecht begründet man, indem man darlegt, wie das eingeräumte Wegerecht Nutzung oder den Wert des eigenen Grundstücks nachteilig beeinflusst. Typische Begründungen sind: 1. **Einschränkung der Nutzung**: Das Wegerecht kann dazu führen, dass bestimmte Flächen des Grundstücks nicht mehr frei genutzt oder bebaut werden können, weil sie für den Weg freigehalten werden müssen. 2. **Belästigungen und Störungen**: Durch die Nutzung des Wegerechts durch Dritte kann es zu Lärm, Schmutz, Abgasen oder anderen Störungen kommen, die die Wohn- oder Lebensqualität beeinträchtigen. 3. **Wertminderung des Grundstücks**: Ein Grundstück mit einem Wegerecht zugunsten Dritter ist oft weniger wert als ein unbelastetes Grundstück, da potenzielle Käufer die Einschränkungen berücksichtigen. 4. **Sicherheitsrisiken**: Durch die Nutzung des Wegerechts durch fremde Personen kann das Sicherheitsgefühl beeinträchtigt werden, etwa durch unbefugtes Betreten oder Diebstahlgefahr. 5. **Pflege- und Instandhaltungspflichten**: Es können zusätzliche Kosten und Pflichten entstehen, etwa für die Instandhaltung des Weges oder die Haftung bei Unfällen. Um eine Beeinträchtigung konkret zu begründen, sollte man möglichst genau beschreiben, wie und in welchem Umfang das Wegerecht die Nutzung des eigenen Grundstücks beeinträchtigt. Gegebenenfalls können auch Fotos, Gutachten oder Zeugenaussagen zur Untermauerung herangezogen werden. Weitere Informationen zum Thema Wegerecht findest du beispielsweise auf [haufe.de](https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/wegerecht-arten-inhalt-und-grenzen_idesk_PI17574_HI11997894.html).

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Ein Wegerecht ist das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zwecke des Durchgangs oder der Durchfahrt zu nutzen. Die Berechnung eines Wegerechts bezieht sich in der Regel auf die Festlegung und Bewer... [mehr]

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Ein Wegerecht ist das Recht, ein fremdes Grundstück zum Zwecke des Durchgangs oder der Durchfahrt zu nutzen. Die Berechnung eines Wegerechts bezieht sich in der Regel auf die Festlegung und Bewertung des Rechts, nicht auf eine mathematische Berechnung im klassischen Sinn. Es gibt jedoch verschiedene Aspekte, die bei der Festlegung und ggf. Bewertung eines Wegerechts berücksichtigt werden: **1. Festlegung des Wegerechts:** - Das Wegerecht wird meist durch eine Grunddienstbarkeit (§ 1018 BGB) im Grundbuch eingetragen. - Es wird genau festgelegt, wo der Weg verläuft, wie breit er ist und zu welchem Zweck er genutzt werden darf (z.B. nur zu Fuß, mit Fahrzeugen, für bestimmte Personen). **2. Bewertung des Wegerechts (z.B. für Entschädigung oder Verkauf):** - Die Bewertung erfolgt oft durch einen Gutachter. - Maßgeblich sind Faktoren wie: - Wertminderung des belasteten Grundstücks (z.B. durch eingeschränkte Nutzung oder geringeren Verkaufspreis) - Vorteil für das berechtigte Grundstück (z.B. Erschließung) - Umfang und Art der Nutzung (z.B. nur Fußweg oder auch Fahrweg) - Es gibt keine pauschale Formel, sondern individuelle Bewertung nach den Gegebenheiten. **3. Entschädigung:** - Falls das Wegerecht neu eingeräumt wird, kann eine Entschädigung an den Eigentümer des belasteten Grundstücks gezahlt werden. - Die Höhe richtet sich nach der Wertminderung und wird oft durch Verhandlung oder Gutachten bestimmt. **Zusammenfassung:** Ein Wegerecht wird rechtlich festgelegt und im Grundbuch eingetragen. Die "Berechnung" bezieht sich meist auf die Bewertung für Entschädigungen oder Wertminderungen und erfolgt individuell durch Sachverständige, nicht durch eine feste Formel. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Justizministerium NRW](https://www.justiz.nrw.de/BS/OVG/entscheidungen/2020/2020_11_19_7_A_1560_19.html) oder [Immobilienscout24](https://www.immobilienscout24.de/wissen/ratgeber/wegerecht.html).