Wie wird der steuerliche Veräußerungsgewinn einer Eigentumswohnung berechnet?

Question

Wie wird der steuerliche Veräußerungsgewinn einer Eigentumswohnung berechnet?

Antwort

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Accepted Answer

Der steuerliche Veräußerungsgewinn bei einer Eigentumswohnung berechnet sich grundsätzlich wie folgt: **Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten** **1. Verkaufspreis:** Das ist der tatsächlich erzielte Kaufpreis für die Wohnung. **2. Anschaffungskosten:** Hierzu zählen der ursprüngliche Kaufpreis der Wohnung sowie die mit dem Erwerb verbundenen Nebenkosten, z.B. Notar- und Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer, Maklergebühren. **3. Werbungskosten (Veräußerungskosten):** Das sind Kosten, die im Zusammenhang mit dem Verkauf entstehen, z.B. Maklerprovision, Notarkosten für den Verkauf, Anzeigenkosten. **Beispielrechnung:** - Verkaufspreis: 400.000 € - Anschaffungskosten (inkl. Nebenkosten): 300.000 € - Veräußerungskosten: 10.000 € **Veräußerungsgewinn = 400.000 € – 300.000 € – 10.000 € = 90.000 €** **Wichtige Hinweise:** - Der Gewinn ist nur steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als 10 Jahre liegen (sog. Spekulationsfrist), es sei denn, die Wohnung wurde im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 EStG). - Bei vermieteten Wohnungen können auch Abschreibungen (AfA), die während der Besitzzeit steuerlich geltend gemacht wurden, den Gewinn erhöhen, da sie die Anschaffungskosten mindern. **Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesministerium der Finanzen](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Immobilienbesteuerung/immobilienbesteuerung.html).**

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Wenn du deine Wohnung in Wien zu Lebzeiten an deine Tochter schenkst, ergeben sich daraus verschiedene Vorteile und steuerliche Folgen für beide Seiten: **Vorteile der Schenkung zu Lebzeiten:**... [mehr]

Accepted Answer

Wenn du deine Wohnung in Wien zu Lebzeiten an deine Tochter schenkst, ergeben sich daraus verschiedene Vorteile und steuerliche Folgen für beide Seiten: **Vorteile der Schenkung zu Lebzeiten:** 1. **Gestaltungsfreiheit:** Du kannst Bedingungen (z.B. Wohnrecht, Pflegeverpflichtung) im Schenkungsvertrag festlegen. 2. **Vermeidung von Erbstreitigkeiten:** Die Eigentumsverhältnisse sind zu Lebzeiten klar geregelt. 3. **Sofortige Eigentumsübertragung:** Deine Tochter wird sofort Eigentümerin und kann über die Wohnung verfügen (sofern keine Einschränkungen vereinbart wurden). 4. **Planungssicherheit:** Du kannst die Vermögensnachfolge aktiv gestalten und steuern. **Steuerliche Folgen in Österreich (Stand 2024):** 1. **Grunderwerbsteuer:** - Bei Schenkungen innerhalb der Familie (z.B. Eltern an Kinder) fällt Grunderwerbsteuer an. - Die Bemessungsgrundlage ist der sogenannte Grundstückswert (meist niedriger als der Verkehrswert). - Die Steuersätze sind gestaffelt: - 0,5 % für die ersten 250.000 € - 2,0 % für die nächsten 150.000 € - 3,5 % für darüber hinausgehende Beträge 2. **Schenkungssteuer:** - In Österreich gibt es seit 2008 keine eigene Schenkungssteuer mehr. - Allerdings besteht eine Anzeigepflicht beim Finanzamt für Schenkungen über 15.000 € innerhalb eines Jahres zwischen nahen Angehörigen. 3. **Eintragungsgebühr Grundbuch:** - Für die Eintragung der neuen Eigentümerin im Grundbuch fällt eine Gebühr von 1,1 % des Grundstückswerts an. 4. **Sonstige Kosten:** - Notar- oder Rechtsanwaltskosten für die Vertragserrichtung und Beglaubigung. **Für dich (Schenkerin):** - Nach der Schenkung bist du nicht mehr Eigentümerin. Wenn du weiterhin in der Wohnung wohnen möchtest, solltest du dir ein Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht einräumen lassen. **Für deine Tochter (Beschenkte):** - Sie wird sofort Eigentümerin und kann die Wohnung nutzen, vermieten oder verkaufen (sofern keine Einschränkungen bestehen). - Sie muss die Grunderwerbsteuer und die Eintragungsgebühr bezahlen. **Wichtige Hinweise:** - Eine Schenkung kann Auswirkungen auf einen späteren Pflichtteilsanspruch anderer Erben haben (Pflichtteilsergänzungsanspruch). - Bei einer späteren Pflegebedürftigkeit kann das Sozialamt unter Umständen auf die Schenkung zurückgreifen (Stichwort: 5- bzw. 10-Jahres-Frist). **Fazit:** Die Schenkung zu Lebzeiten bietet viele Vorteile in der Nachlassplanung, ist aber mit Kosten und steuerlichen Pflichten verbunden. Es empfiehlt sich, vorab eine rechtliche und steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um individuelle Besonderheiten zu klären. Weitere Informationen findest du z.B. auf der Seite des [Bundesministeriums für Finanzen](https://www.bmf.gv.at/themen/steuern/immobilien/grunderwerbsteuer.html).

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Gutachterkosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie entstehen, können in der Regel **nicht** als Werbungskosten oder Sonderausgaben direkt von der Steuer abgesetzt werde... [mehr]

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Gutachterkosten, die im Zusammenhang mit dem Kauf einer gebrauchten Immobilie entstehen, können in der Regel **nicht** als Werbungskosten oder Sonderausgaben direkt von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Immobilie selbst genutzt wird (z. B. als Eigenheim). Sie zählen zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Anschaffungskosten der Immobilie. Dadurch wirken sie sich erst beim späteren Verkauf der Immobilie auf die Berechnung des Veräußerungsgewinns aus. **Ausnahme:** Wird die Immobilie **vermietet** und dient damit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, können die Gutachterkosten als Teil der Anschaffungsnebenkosten den Abschreibungsbetrag (AfA) erhöhen. Sie werden dann über die Nutzungsdauer der Immobilie abgeschrieben. **Fazit:** - **Selbstnutzung:** Keine direkte steuerliche Absetzbarkeit. - **Vermietung:** Über die Abschreibung (AfA) steuerlich wirksam. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesfinanzministerium](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder bei [Stiftung Warentest](https://www.test.de/Immobilienkauf-Nebenkosten-So-viel-muessen-Sie-einplanen-4419627-0/).

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Maklergebühren beim Kauf oder Verkauf gebrauchter Immobilien sind grundsätzlich unterschiedlich steuerlich zu behandeln: **Beim Kauf einer Immobilie:** - Die Maklergebühren zählen... [mehr]

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Maklergebühren beim Kauf oder Verkauf gebrauchter Immobilien sind grundsätzlich unterschiedlich steuerlich zu behandeln: **Beim Kauf einer Immobilie:** - Die Maklergebühren zählen zu den sogenannten Anschaffungsnebenkosten. - Sie sind nicht sofort als Werbungskosten oder Sonderausgaben absetzbar. - Bei vermieteten Immobilien erhöhen sie jedoch die Anschaffungskosten und können über die Abschreibung (AfA) steuerlich geltend gemacht werden. Das heißt, sie werden über die Nutzungsdauer der Immobilie (meist 50 Jahre) anteilig abgeschrieben. - Bei selbstgenutzten Immobilien sind die Maklergebühren steuerlich nicht absetzbar. **Beim Verkauf einer Immobilie:** - Die Maklergebühren können als Werbungskosten beim Verkauf berücksichtigt werden, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist (z. B. innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren bei nicht selbstgenutzten Immobilien). - In diesem Fall mindern sie den zu versteuernden Gewinn aus dem Verkauf. - Ist der Verkauf steuerfrei (z. B. nach Ablauf der Spekulationsfrist oder bei selbstgenutzten Immobilien), können die Maklergebühren steuerlich nicht geltend gemacht werden. **Fazit:** Maklergebühren sind beim Kauf einer vermieteten Immobilie über die Abschreibung absetzbar, beim Verkauf nur dann, wenn der Verkauf steuerpflichtig ist. Bei selbstgenutzten Immobilien sind sie steuerlich nicht absetzbar. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesfinanzministerium](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder bei [Steuerberatungsportalen](https://www.steuerberater.de/).

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Deine Frage ist etwas allgemein formuliert. Falls du wissen möchtest, wie sich bestimmte rechtliche, steuerliche oder finanzielle Aspekte bei Wohneigentum verhalten, wäre eine genauere Angab... [mehr]

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Deine Frage ist etwas allgemein formuliert. Falls du wissen möchtest, wie sich bestimmte rechtliche, steuerliche oder finanzielle Aspekte bei Wohneigentum verhalten, wäre eine genauere Angabe hilfreich. Grundsätzlich gilt: Wohneigentum bezeichnet das Eigentum an einer Immobilie, die zu Wohnzwecken genutzt wird, wie z.B. ein Haus oder eine Eigentumswohnung. Im Vergleich zur Miete ergeben sich beim Wohneigentum unter anderem folgende Besonderheiten: - **Eigentümerpflichten:** Du bist für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen selbst verantwortlich. - **Steuern:** Es fallen Grundsteuer und ggf. weitere Abgaben an. In Deutschland gibt es keine klassische "Eigenheimzulage" mehr, aber bestimmte Förderungen (z.B. Baukindergeld) können möglich sein. - **Vermögensaufbau:** Wohneigentum gilt oft als Kapitalanlage und Altersvorsorge. - **Finanzierung:** Meist wird ein Kredit (Hypothek) aufgenommen, der über viele Jahre abbezahlt wird. - **Nebenkosten:** Neben dem Kaufpreis entstehen Notar-, Grundbuch- und ggf. Maklerkosten. Falls du eine spezifische Frage zu Wohneigentum hast (z.B. zu Steuern, Finanzierung, Erbrecht, Vermietung), stelle sie bitte präziser.

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Das "Münchner Modell" bezeichnet eine besondere Regelung der Stadt München, die den Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen stärken soll.... [mehr]

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Das "Münchner Modell" bezeichnet eine besondere Regelung der Stadt München, die den Schutz von Mietern bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen stärken soll. Hintergrund ist, dass in begehrten Städten wie München viele Mietshäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, was oft zu Verdrängung von Mietern führt. Kernpunkte des Münchner Modells: - **Vorkaufsrecht für Mieter:** Mieter erhalten beim Verkauf ihrer Wohnung ein Vorkaufsrecht. Sie können die Wohnung zu den gleichen Bedingungen kaufen, wie sie einem Dritten angeboten wird. - **Sozialgerechte Vergabe:** Die Stadt München kann bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen Auflagen machen, etwa dass ein bestimmter Anteil der Wohnungen an einkommensschwächere Haushalte verkauft werden muss. - **Belegungsbindung:** Oft wird festgelegt, dass die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum (z. B. 10 Jahre) nur an Personen mit Wohnberechtigungsschein verkauft werden dürfen. - **Verlängerte Kündigungssperrfrist:** Nach der Umwandlung in Eigentum gilt in München eine verlängerte Kündigungssperrfrist von bis zu 10 Jahren, d. h. der neue Eigentümer kann dem Mieter wegen Eigenbedarfs erst nach Ablauf dieser Frist kündigen. Ziel des Münchner Modells ist es, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen sozialverträglich zu gestalten und die angestammte Mieterschaft vor Verdrängung zu schützen. Weitere Informationen findest du auf der offiziellen Seite der Stadt München: https://stadt.muenchen.de/infos/muenchner-modell-eigentum.html