Wie werden Mieteinnahmen steuerlich abgeschrieben?

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Wie werden Mieteinnahmen steuerlich abgeschrieben?

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Welche steuerlichen Folgen hat der Verkauf einer zuvor vermieteten und seit Februar leerstehenden Eigentumswohnung?

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Accepted Answer

Mieteinnahmen selbst werden nicht abgeschrieben, sondern als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung versteuert. Was jedoch abgeschrieben werden kann, sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der vermieteten Immobilie. **Abschreibung (AfA) bei vermieteten Immobilien:** - Für Gebäude, die zu Wohnzwecken vermietet werden, gilt in der Regel eine lineare Abschreibung von 2 % pro Jahr auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (ohne Grundstücksanteil), verteilt über 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 EStG). - Bei Gebäuden, die vor 1925 fertiggestellt wurden, beträgt die Abschreibung 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre. - Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar, nur der Gebäudeanteil. **Beispiel:** Kaufpreis Immobilie: 300.000 € Davon Grundstück: 60.000 € Abschreibungsfähiger Gebäudewert: 240.000 € Jährliche Abschreibung: 2 % von 240.000 € = 4.800 € **Weitere absetzbare Kosten:** Neben der Abschreibung können auch Werbungskosten wie Zinsen für Immobilienkredite, Reparaturen, Verwaltungskosten, Maklergebühren usw. steuerlich geltend gemacht werden. **Fazit:** Die Mieteinnahmen werden versteuert, während die Kosten für das Gebäude (über die AfA) und andere Ausgaben die steuerliche Belastung mindern. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesministerium der Finanzen](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder beim [Bundeszentralamt für Steuern](https://www.bzst.de/DE/Home/home_node.html).

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Beim Verkauf einer Eigentumswohnung, die zuvor vermietet war und seit Februar leer steht, sind insbesondere die Regelungen zur sogenannten Spekulationssteuer (§ 23 EStG) relevant. Die wichtigsten... [mehr]

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Beim Verkauf einer Eigentumswohnung, die zuvor vermietet war und seit Februar leer steht, sind insbesondere die Regelungen zur sogenannten Spekulationssteuer (§ 23 EStG) relevant. Die wichtigsten steuerlichen Auswirkungen im Überblick: **1. Spekulationsfrist:** - Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. - Die Spekulationsfrist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags (Anschaffung) und endet mit dem Datum des notariellen Verkaufsvertrags (Veräußerung). **2. Ausnahmen von der Steuerpflicht:** - Keine Steuer fällt an, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. - Oder: Wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (dabei reicht eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken auch für einen Teil des ersten und letzten Jahres). **3. Leerstand und Vermietung:** - Da die Wohnung bis Februar vermietet war und seitdem leer steht, gilt sie nicht als zu eigenen Wohnzwecken genutzt. - Ein Leerstand wird steuerlich nicht als Eigennutzung anerkannt. **4. Steuerliche Konsequenz:** - Liegt der Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf unter zehn Jahren, ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerpflichtig (Einkommensteuer). - Liegt der Zeitraum über zehn Jahren, ist der Verkauf steuerfrei. **5. Berechnung des Gewinns:** - Der steuerpflichtige Gewinn ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten und ggf. nachträglichen Herstellungskosten), abzüglich der beim Verkauf angefallenen Kosten (z.B. Makler, Notar). **Fazit:** Wenn du die Wohnung weniger als zehn Jahre besessen hast und sie nicht selbst bewohnt hast (auch nicht im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren), ist der Verkaufsgewinn steuerpflichtig. Der Leerstand seit Februar ändert daran nichts. Hast du die Wohnung länger als zehn Jahre gehalten, ist der Verkauf steuerfrei. **Tipp:** Für eine genaue Berechnung und individuelle Beratung empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Steuerberater. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesfinanzministerium](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder auf [steuertipps.de](https://www.steuertipps.de/immobilien-haus/verkauf/spekulationssteuer-beim-immobilienverkauf).

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Die Aussage, dass bei Besitz von 300 Wohnungen weniger Steuern bezahlt werden als bei 2 Wohnungen, ist so pauschal nicht korrekt. Die steuerliche Belastung hängt in Deutschland von verschiedenen... [mehr]

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Die Aussage, dass bei Besitz von 300 Wohnungen weniger Steuern bezahlt werden als bei 2 Wohnungen, ist so pauschal nicht korrekt. Die steuerliche Belastung hängt in Deutschland von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Art des Eigentümers (privat oder gewerblich), der Rechtsform, der Nutzung der Wohnungen und der Höhe der Einkünfte. **Mögliche Gründe für unterschiedliche Steuerbelastungen:** 1. **Steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten:** Große Immobilienbestände werden oft in Gesellschaftsformen wie GmbH, GmbH & Co. KG oder anderen Kapitalgesellschaften gehalten. Diese bieten mehr Möglichkeiten zur steuerlichen Optimierung, z.B. durch Abschreibungen, Betriebsausgaben, Holdingstrukturen oder Thesaurierung von Gewinnen. 2. **Progressiver Einkommensteuertarif:** Privatpersonen zahlen auf Mieteinnahmen Einkommensteuer, die progressiv steigt. Wer viele Wohnungen besitzt, gründet oft eine Gesellschaft, die Körperschaftsteuer (derzeit 15 % plus Solidaritätszuschlag) zahlt – das ist meist weniger als der Spitzensteuersatz bei der Einkommensteuer (bis zu 45 %). 3. **Abschreibungen und Werbungskosten:** Bei großen Beständen können Abschreibungen und Betriebsausgaben (z.B. Verwaltung, Instandhaltung, Zinsen) besser genutzt werden, was die steuerliche Belastung senkt. 4. **Gewerblicher Grundstückshandel vs. private Vermietung:** Wer viele Wohnungen besitzt und häufig kauft/verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Das hat andere steuerliche Konsequenzen, aber auch hier gibt es Gestaltungsspielräume. **Fazit:** Es gibt keine gesetzliche Regel, dass man mit 300 Wohnungen automatisch weniger Steuern zahlt als mit 2 Wohnungen. Allerdings ermöglichen größere Bestände und professionelle Strukturen oft eine effektivere Steueroptimierung. Das führt dazu, dass große Immobilienbesitzer im Verhältnis zu ihrem Gewinn oft weniger Steuern zahlen als kleine private Vermieter. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Bundesministerium der Finanzen](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder [Steuerberaterkammer](https://www.bstbk.de/).

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Wie viel einem Makler nach Abzug der Steuern von der Courtage bleibt, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Höhe der Courtage**: Üblicherweise beträgt die Maklercourtage beim Immob... [mehr]

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Wie viel einem Makler nach Abzug der Steuern von der Courtage bleibt, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Höhe der Courtage**: Üblicherweise beträgt die Maklercourtage beim Immobilienverkauf in Deutschland zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises (je nach Bundesland und Vereinbarung). 2. **Steuerliche Behandlung**: Die Courtage ist für den Makler ein umsatzsteuerpflichtiges Einkommen. Das heißt: - **Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)**: In der Regel muss der Makler 19 % Umsatzsteuer auf die Courtage berechnen und an das Finanzamt abführen. - **Einkommensteuer**: Der Gewinn aus der Courtage (nach Abzug aller betrieblichen Kosten) unterliegt der Einkommensteuer. Der Steuersatz hängt vom Gesamteinkommen des Maklers ab (progressiver Steuersatz, bis zu 45 %). - **Gewerbesteuer**: Gewerbliche Makler müssen ggf. auch Gewerbesteuer zahlen (abhängig vom Standort und Freibetrag). **Beispielrechnung:** - Verkaufspreis Immobilie: 500.000 € - Courtage: 3 % = 15.000 € (netto) - Umsatzsteuer (19 %): 2.850 € - Brutto-Courtage: 17.850 € **Der Makler erhält vom Kunden 17.850 €, muss aber 2.850 € Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen.** Es bleiben 15.000 € netto. Von diesen 15.000 € müssen noch Betriebsausgaben (z. B. Bürokosten, Werbung, Fahrtkosten) abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn wird mit Einkommensteuer (und ggf. Gewerbesteuer) belastet. **Beispiel nach Steuern (vereinfachte Annahme):** - Betriebsausgaben: 3.000 € - Zu versteuernder Gewinn: 12.000 € - Einkommensteuer (angenommen 30 %): 3.600 € - Gewerbesteuer (vereinfacht, nicht berücksichtigt) **Verbleibender Betrag:** 12.000 € – 3.600 € = 8.400 € **Fazit:** Wie viel dem Makler nach Steuern bleibt, hängt von individuellen Faktoren ab. Im Beispiel bleiben von 15.000 € netto-Courtage nach Steuern und Kosten etwa 8.400 € übrig. **Hinweis:** Für eine genaue Berechnung sollte ein Steuerberater hinzugezogen werden.

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Ja, wenn du ein Haus geschenkt bekommst, musst du in Deutschland in der Regel Schenkungsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert des Hauses und vom Verwandtschaftsgrad zwischen dir u... [mehr]

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Ja, wenn du ein Haus geschenkt bekommst, musst du in Deutschland in der Regel Schenkungsteuer zahlen. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert des Hauses und vom Verwandtschaftsgrad zwischen dir und dem Schenkenden ab. Es gibt Freibeträge, die je nach Beziehung unterschiedlich hoch sind: - Ehepartner: 500.000 € - Kinder: 400.000 € - Enkelkinder: 200.000 € - Andere Personen: 20.000 € Liegt der Wert des Hauses unter dem jeweiligen Freibetrag, fällt keine Schenkungsteuer an. Liegt er darüber, wird auf den übersteigenden Betrag Steuer fällig. Die genauen Steuersätze richten sich nach der Steuerklasse und dem Wert der Schenkung. Weitere Informationen findest du beim [Bundesministerium der Finanzen](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Erbschaftsteuer-und-Schenkungsteuer/2017-07-18-FAQ-Erbschaftsteuer.html). Es empfiehlt sich, einen Steuerberater zu konsultieren, um die individuelle Situation genau zu prüfen.