Wann darf ein Vermieter nach schweizerischem Mietrecht statt mit drei Monaten schon mit einem Monat kündigen?

**Bei einer Wohnung darf der Vermieter die normale 3‑Monatsfrist nicht einfach auf 1 Monat verkürzen; eine Kündigung mit 30 Tagen ist nur als ausserordentliche Kündigung in gesetzlich geregelten Ausnahmefällen möglich.** Maßgeblich sind vor allem Zahlungsverzug und schwere Pflichtverletzungen des Mieters. ([gerichte-zh.ch](https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/kuendigung-rueckgabe)) ## Die wichtigsten Fälle mit 30 Tagen **1. Zahlungsverzug des Mieters** Zahlt der Mieter den Mietzins oder Nebenkosten nicht, darf der Vermieter zuerst schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen setzen und die Kündigung androhen. Wird trotzdem nicht bezahlt, kann er mit **weiteren 30 Tagen auf Ende eines Monats** kündigen. Das ist der klassische Fall einer Kündigung „nach einem Monat statt nach drei“. ([gerichte-zh.ch](https://www.gerichte-zh.ch/de/themen/miete/kuendigung-rueckgabe/ausserordentliche-kuendigungen)) **2. Schwere Verletzung der Sorgfalts- und Rücksichtspflicht** Verstößt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung so gravierend gegen seine Pflichten, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, darf der Vermieter ebenfalls mit **30 Tagen auf Monatsende** kündigen. Typische Beispiele sind massive Störungen des Hausfriedens, schwere Belästigungen anderer Bewohner oder erhebliche Beschädigungen der Wohnung. ([mieterverband.ch](https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/fallbeispiele/e-h/fristlose-kuendigung-durch-vermieterschaft.html)) ## Wann sogar fristlos gekündigt werden kann **Fristlos** darf der Vermieter nur in besonders schweren Ausnahmefällen kündigen, etwa wenn der Mieter der Sache **vorsätzlich schweren Schaden** zufügt. Das ist deutlich strenger als bloßes Fehlverhalten; gemeint sind extreme Fälle, nicht normale Streitigkeiten oder kleinere Schäden. ([mieterverband.ch](https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/fallbeispiele/e-h/fristlose-kuendigung-durch-vermieterschaft.html)) ## Was oft verwechselt wird Ein **wichtiger Grund** nach Art. 266g OR erlaubt zwar eine ausserordentliche Kündigung, bei Wohnräumen aber grundsätzlich **nicht mit nur 1 Monat**, sondern mit **mindestens 3 Monaten auf einen beliebigen Zeitpunkt**. Das ist ein häufiger Irrtum. „Wichtiger Grund“ ist also gerade nicht automatisch die Rechtsgrundlage für eine 30‑Tage‑Kündigung. ([mieterverband.ch](https://www.mieterverband.ch/upd_fm_media/ratgeber-mietrecht/topthemen/kuendigung-mieterschaft/merkblatt_korrespondenzen_fristen_termine.pdf/)) ## Praktisch entscheidend Eine solche Kündigung ist nur wirksam, wenn auch die **Formvorschriften** eingehalten sind: Bei Wohn- und Geschäftsräumen braucht der Vermieter das **amtliche Formular**; bei Familienwohnungen müssen Mitteilungen teils beiden Ehepartnern separat zugestellt werden. Fehlt das, kann die Kündigung nichtig sein. Außerdem kann der Mieter eine anfechtbare Kündigung innert **30 Tagen seit Empfang** bei der Schlichtungsbehörde angreifen. ([mieterverband.ch](https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/kuendigung-durch-vermieter.html)) **Kurz gesagt:** Eine 1‑Monats-Kündigung durch den Vermieter ist im schweizerischen Mietrecht vor allem bei **Zahlungsverzug** oder bei **schweren Pflichtverletzungen** des Mieters möglich; für eine normale Wohnungskündigung ohne solchen Sondergrund bleibt es bei der **3‑Monatsfrist**. ([gerichte-zh.ch](https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/kuendigung-rueckgabe))