Was regelt § 1 der Betriebskostenverordnung?

**§ 1 BetrKV bedeutet im Kern: Auf den Mieter dürfen nur die Kosten umgelegt werden, die beim normalen Betrieb des Grundstücks und Gebäudes fortlaufend entstehen – nicht aber Verwaltung, Reparaturen oder sonstige Substanzerhaltung.** ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) ## Was „laufend entstehen“ praktisch heißt Entscheidend ist das Wort **„laufend“**. Gemeint sind keine einmaligen oder außergewöhnlichen Ausgaben, sondern wiederkehrende Kosten, die typischerweise durch den Betrieb des Hauses anfallen, etwa Grundsteuer, Wasser, Müll, Hausreinigung oder Heizungsbetrieb, wie sie in § 2 BetrKV näher aufgelistet werden. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) Das heißt konkret: Nicht jede Ausgabe des Vermieters ist automatisch eine umlagefähige Nebenkostenposition. Eine Rechnung wird nicht dadurch zu „Betriebskosten“, dass sie irgendwie mit dem Haus zu tun hat. Sie muss **betriebsbezogen, regelmäßig und nicht investiv** sein. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) ## Was ausdrücklich nicht dazugehört § 1 Abs. 2 grenzt zwei große Kostenblöcke klar aus: - **Verwaltungskosten**: also z. B. Buchhaltung, Hausverwaltung, Aufsicht, Geschäftsführung. - **Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten**: also Kosten für Reparaturen und die Beseitigung von Mängeln durch Abnutzung, Alterung oder Witterung. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) Der wichtigste praktische Unterschied ist deshalb: - **Betriebskosten** = Haus läuft. - **Instandhaltung/Instandsetzung** = Haus wird erhalten oder repariert. Genau an dieser Grenze entstehen die meisten Streitfälle. ## Typische Abgrenzung Ein paar klare Beispiele machen § 1 verständlicher: - **Umlagefähig**: Wartung des Aufzugs, laufender Strom fürs Treppenhaus, Müllabfuhr. - **Nicht umlagefähig**: Reparatur des Aufzugs, Austausch defekter Lampenanlage, Sanierung eines undichten Dachs. Der Unterschied ist nicht „technisch“ oder „handwerklich“, sondern funktional: **Wartung dient dem laufenden Betrieb, Reparatur beseitigt einen Defekt.** Das ist die entscheidende Trennlinie, die viele oberflächliche Erklärungen nicht sauber genug herausarbeiten. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) ## Besonderheit bei Eigenleistungen des Vermieters § 1 Abs. 1 erlaubt auch, dass der Vermieter eigene Sach- oder Arbeitsleistungen ansetzt. Aber nur in Höhe dessen, was ein gleichwertiger externer Dritter kosten würde – **ohne dessen Umsatzsteuer**. Der Vermieter darf sich also nicht frei irgendeinen Betrag „berechnen“. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) ## Was daraus für die Nebenkostenabrechnung folgt Für dich ist § 1 BetrKV vor allem eine **Filtervorschrift**: Bevor man über Verteilerschlüssel, Abrechnungszeitraum oder Belege spricht, muss zuerst geprüft werden, **ob die Kostenart überhaupt Betriebskosten ist**. Wenn sie unter Verwaltung oder Reparatur fällt, ist sie schon dem Grunde nach nicht umlagefähig – selbst dann nicht, wenn sie im Einzelfall in der Abrechnung auftaucht. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html)) Der häufigste Fehler in der Praxis ist deshalb nicht die falsche Berechnung, sondern die falsche **Einordnung** der Kostenart.