Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, einen problematischen Eigentümer aus einer WEG zu entfernen?

Question

Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es, einen problematischen Eigentümer aus einer WEG zu entfernen?

Antwort

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Ist eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für die WEG-Eigenverwaltung erforderlich?

Muss man für die Eigenverwaltung einer kleinen WEG ein Gewerbe anmelden?

Was tun, wenn eine Auflassungsvormerkung nach Eintragung des Eigentümers nicht gelöscht wurde?

Ist der Verwalter in einer WEG für die Schädlingsbekämpfung in Wohnungen zuständig, wenn in mehreren Wohnungen Schädlingsbefall auftritt?

Wie erinnere ich Eigentümer per Email daran, dass Übernachtparken auf dem Parkplatz nicht erlaubt ist?

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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist es grundsätzlich sehr schwierig, einen Eigentümer gegen seinen Willen aus der Gemeinschaft zu entfernen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht nur in extremen Ausnahmefällen die Möglichkeit vor, einem Eigentümer das Wohnungseigentum zu entziehen. **Juristische Möglichkeit: Entziehung des Wohnungseigentums (§ 17 WEG)** Nach § 17 WEG kann die Entziehung des Wohnungseigentums verlangt werden, wenn ein Eigentümer sich so schwerwiegend vertragswidrig verhält, dass den anderen Eigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Typische Gründe sind z.B.: - **Wiederholte, erhebliche Pflichtverletzungen** (z.B. massive Störung des Hausfriedens, Beleidigungen, Bedrohungen, schwere Zahlungsrückstände) - **Verletzung der Rücksichtnahmepflicht** in besonders gravierender Weise **Vorgehen:** 1. **Beschluss der Eigentümerversammlung:** Die Entziehung muss von der Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit beschlossen werden. 2. **Abmahnung:** In der Regel ist eine vorherige Abmahnung des betreffenden Eigentümers erforderlich. 3. **Klage:** Nach dem Beschluss muss die Entziehung gerichtlich durchgesetzt werden. Das Gericht prüft, ob die Voraussetzungen tatsächlich vorliegen. **Wichtige Hinweise:** - Die Hürden für eine Entziehung sind sehr hoch. Bloße Konflikte oder Meinungsverschiedenheiten reichen nicht aus. - Es muss ein schwerwiegendes, wiederholtes Fehlverhalten vorliegen, das die Gemeinschaft unzumutbar belastet. - Die Entziehung ist immer die „ultima ratio“ (letztes Mittel). **Fazit:** Eine Entfernung eines Eigentümers aus der WEG ist nur in extremen Ausnahmefällen über die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 17 WEG möglich. In der Praxis ist dies selten und mit hohen rechtlichen Hürden verbunden. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesministerium der Justiz](https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__17.html) oder bei [Haus & Grund](https://www.hausundgrund.de/wohnungseigentum/entziehung-des-wohnungseigentums).

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Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (also ohne externen, professionellen Verwalter), besteht keine gesetzliche Pflicht, eine Vermögensschadenhaftpfl... [mehr]

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Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (also ohne externen, professionellen Verwalter), besteht keine gesetzliche Pflicht, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Allerdings ist es dringend zu empfehlen. **Hintergrund:** Bei der WEG-Eigenverwaltung übernehmen meist einzelne Eigentümer (oder ein gewählter Verwaltungsbeirat) Aufgaben, die sonst ein professioneller Verwalter erledigt. Dabei können Fehler passieren, die zu finanziellen Schäden für die Gemeinschaft führen (z. B. Fristversäumnisse, fehlerhafte Abrechnungen, falsche Vertragsabschlüsse). Für solche Vermögensschäden haften die handelnden Personen unter Umständen mit ihrem Privatvermögen. **Vermögensschadenhaftpflichtversicherung:** Diese Versicherung schützt die handelnden Personen vor den finanziellen Folgen solcher Fehler. Sie übernimmt berechtigte Schadensersatzforderungen und wehrt unberechtigte ab. **Fazit:** Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist für die Eigenverwaltung einer WEG zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sehr sinnvoll, um das persönliche Risiko der handelnden Eigentümer zu minimieren. Viele Fachleute und Verbände empfehlen sie ausdrücklich. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Verein Wohnen im Eigentum](https://www.wohnen-im-eigentum.de/) oder bei Versicherern, die auf WEGs spezialisiert sind.

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Für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (Eigenverwaltung), muss in der Regel **kein Gewerbe angemeldet werden**. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen... [mehr]

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Für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (Eigenverwaltung), muss in der Regel **kein Gewerbe angemeldet werden**. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Eigentümer selbst gilt nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern als Verwaltung eigenen Vermögens (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 Gewerbeordnung). Wichtige Hinweise: - Die WEG ist keine eigenständige juristische Person, sondern eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. - Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Instandhaltung, Abrechnung, Organisation von Versammlungen) ist keine gewerbliche Tätigkeit. - Erst wenn die WEG oder einzelne Eigentümer darüber hinaus **gewerbliche Aktivitäten** entfalten (z.B. Vermietung mehrerer Wohnungen an ständig wechselnde Feriengäste, Hausmeisterservice für Dritte), könnte eine Gewerbeanmeldung erforderlich werden. **Fazit:** Für die reine Eigenverwaltung der Wohnungen innerhalb einer kleinen WEG ist keine Gewerbeanmeldung notwendig. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Haus & Grund](https://www.hausundgrund.de/) oder [WEG-Verwaltung.de](https://www.weg-verwalter.de/). Im Zweifel empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem zuständigen Gewerbeamt oder einem Steuerberater.

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Wenn bei der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch die Löschung der Auflassungsvormerkung vergessen wurde, bleibt diese Vormerkung weiterhin im Grundbuch bestehen. Das ist zwar kein... [mehr]

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Wenn bei der Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch die Löschung der Auflassungsvormerkung vergessen wurde, bleibt diese Vormerkung weiterhin im Grundbuch bestehen. Das ist zwar kein rechtlicher Mangel am Eigentum, kann aber bei späteren Transaktionen (z. B. erneutem Verkauf oder Beleihung) störend sein. Folgendes Vorgehen ist üblich: 1. **Antrag auf Löschung stellen:** Die Löschung der Auflassungsvormerkung muss beim Grundbuchamt beantragt werden. Dies kann in der Regel durch den Eigentümer oder einen bevollmächtigten Notar erfolgen. 2. **Löschungsbewilligung beibringen:** Für die Löschung ist eine Löschungsbewilligung desjenigen erforderlich, zu dessen Gunsten die Vormerkung eingetragen wurde (meist der Käufer, der nun Eigentümer ist). Da der Eigentümer und der Berechtigte in der Regel identisch sind, kann der Eigentümer selbst die Löschungsbewilligung erteilen. 3. **Notarielle Beglaubigung:** Die Unterschrift unter der Löschungsbewilligung muss in der Regel notariell beglaubigt werden. 4. **Einreichung beim Grundbuchamt:** Die beglaubigte Löschungsbewilligung wird zusammen mit dem Löschungsantrag beim Grundbuchamt eingereicht. 5. **Löschung durch das Grundbuchamt:** Das Grundbuchamt prüft die Unterlagen und nimmt die Löschung der Auflassungsvormerkung vor. **Hinweis:** Die Löschung ist in der Regel unkompliziert, wenn alle Unterlagen vollständig sind. Es können jedoch Gebühren für die notarielle Beglaubigung und die Grundbuchberichtigung anfallen. **Weitere Informationen:** - [Justizportal des Bundes und der Länder – Grundbuch](https://www.justiz.de/themen/grundbuch/index.php) - [Notarkammern in Deutschland](https://www.bnotk.de/Notar/Notarkammern.php) Im Zweifel empfiehlt sich die Rücksprache mit dem beurkundenden Notar oder direkt mit dem zuständigen Grundbuchamt.

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Ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Schädlingsbekämpfung in den Wohnungen zuständig ist, hängt davon ab, ob es sich um Gemeinschaftseigent... [mehr]

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Ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Schädlingsbekämpfung in den Wohnungen zuständig ist, hängt davon ab, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum handelt und ob der Befall das Gemeinschaftseigentum betrifft oder von dort ausgeht. **Grundsätzliches:** - **Sondereigentum:** Die einzelnen Wohnungen stehen im Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer. Für Schädlingsbefall, der ausschließlich das Sondereigentum betrifft, ist in der Regel der jeweilige Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. - **Gemeinschaftseigentum:** Bereiche wie das Treppenhaus, Dach, Keller oder Fassade gehören zum Gemeinschaftseigentum. Tritt der Schädlingsbefall dort auf oder geht von dort aus, ist die WEG (vertreten durch den Verwalter) zuständig. **Mehrere Wohnungen betroffen:** Wenn der Schädlingsbefall in mehreren Wohnungen auftritt, kann das ein Hinweis darauf sein, dass das Problem vom Gemeinschaftseigentum ausgeht oder zumindest das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet, sich um die Beseitigung des Befalls zu kümmern, da er für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist (§ 27 WEG). **Vorgehen:** - Der Verwalter sollte den Befall prüfen (lassen) und feststellen, ob das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. - Ist das der Fall, muss er Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung einleiten und ggf. eine Eigentümerversammlung einberufen, um über das weitere Vorgehen und die Kostenverteilung zu entscheiden. - Ist nur Sondereigentum betroffen, sind die jeweiligen Eigentümer zuständig. **Fazit:** Der Verwalter ist dann für die Schädlingsbekämpfung zuständig, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist oder der Befall von dort ausgeht. Bei einem Befall in mehreren Wohnungen sollte der Verwalter aktiv werden und die Ursache klären lassen. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Verein Wohnen im Eigentum](https://www.wohnen-im-eigentum.de/) oder beim [Deutschen Mieterbund](https://www.mieterbund.de/).

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Hier ist ein Beispiel für eine höfliche und klare Erinnerung per E-Mail: --- Betreff: Erinnerung: Kein Übernachten auf dem Parkplatz gestattet Sehr geehrte Eigentümerinnen und E... [mehr]

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Hier ist ein Beispiel für eine höfliche und klare Erinnerung per E-Mail: --- Betreff: Erinnerung: Kein Übernachten auf dem Parkplatz gestattet Sehr geehrte Eigentümerinnen und Eigentümer, ich möchte Sie daran erinnern, dass das Parken von Fahrzeugen über Nacht auf unserem Parkplatz gemäß der Hausordnung nicht gestattet ist. Bitte stellen Sie sicher, dass Ihr Fahrzeug sowie die Fahrzeuge Ihrer Gäste den Parkplatz über Nacht nicht nutzen. Diese Regelung dient dazu, allen Bewohnern einen reibungslosen Ablauf und ausreichend Parkmöglichkeiten zu gewährleisten. Vielen Dank für Ihr Verständnis und Ihre Mithilfe. Mit freundlichen Grüßen [Dein Name] [ggf. Funktion, z.B. Hausverwaltung oder Beirat] [Kontaktinformationen] --- Du kannst den Text natürlich noch an deine Situation anpassen.