Kann eine Eigentümergemeinschaft zur Abrechnung von Nebenkosten auch außerhalb einer Eigentümergemeinschaft nach dem WEG bestehen?

Question

Kann eine Eigentümergemeinschaft zur Abrechnung von Nebenkosten auch außerhalb einer Eigentümergemeinschaft nach dem WEG bestehen?

Antwort

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Accepted Answer

Eine Eigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist grundsätzlich eine rechtliche Einheit, die aus den Eigentümern der einzelnen Wohnungen oder Teileigentumseinheiten eines Gebäudes besteht. Die Abrechnung von Nebenkosten erfolgt in der Regel innerhalb dieser Gemeinschaft. Es ist jedoch möglich, dass eine Eigentümergemeinschaft auch Vereinbarungen mit externen Dienstleistern oder anderen Dritten trifft, um bestimmte Dienstleistungen zu erbringen oder Nebenkosten abzurechnen. Diese Vereinbarungen müssen jedoch im Einklang mit den Bestimmungen des WEG und den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft stehen. Eine Abrechnung von Nebenkosten außerhalb der Eigentümergemeinschaft wäre unüblich und könnte rechtliche Fragen aufwerfen, insbesondere wenn es um die Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Kosten geht. Es ist ratsam, solche Angelegenheiten im Vorfeld mit einem Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu klären.

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Nicht umlagefähige Kosten bei einer Nebenkostenabrechnung sind Ausgaben, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen darf. Das bedeutet, diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und sie d... [mehr]

Accepted Answer

Nicht umlagefähige Kosten bei einer Nebenkostenabrechnung sind Ausgaben, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen darf. Das bedeutet, diese Kosten muss der Vermieter selbst tragen und sie dürfen nicht als Teil der Betriebskostenabrechnung von den Mietern eingefordert werden. Typische Beispiele für nicht umlagefähige Kosten sind: - Verwaltungskosten (z. B. Kosten für die Hausverwaltung) - Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (z. B. Reparaturen am Gebäude) - Rücklagen für zukünftige Reparaturen - Bankgebühren des Vermieters - Kosten für die Vermietung selbst (z. B. Maklergebühren) Umlagefähige Kosten sind dagegen die Betriebskosten, die laut Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) auf die Mieter umgelegt werden dürfen, wie z. B. Heizkosten, Wasser, Müllabfuhr oder Hausmeister. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Deutschen Mieterbund](https://www.mieterbund.de/).

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Die Kosten für ein Haus oder die Miete in der Türkei variieren stark je nach Region, Stadt und Ausstattung. Hier ein grober Überblick (Stand 2024): **Miete:** - In Großstädt... [mehr]

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Die Kosten für ein Haus oder die Miete in der Türkei variieren stark je nach Region, Stadt und Ausstattung. Hier ein grober Überblick (Stand 2024): **Miete:** - In Großstädten wie Istanbul, Ankara oder Izmir: - 1-Zimmer-Wohnung im Stadtzentrum: ca. 8.000–15.000 TRY (ca. 230–430 €) pro Monat - 3-Zimmer-Wohnung im Stadtzentrum: ca. 18.000–35.000 TRY (ca. 520–1.000 €) pro Monat - In kleineren Städten oder ländlichen Gebieten: - 1-Zimmer-Wohnung: ab ca. 4.000 TRY (ca. 115 €) pro Monat - 3-Zimmer-Wohnung: ab ca. 8.000 TRY (ca. 230 €) pro Monat **Nebenkosten (Strom, Wasser, Heizung, Internet):** - Monatlich ca. 2.000–4.000 TRY (ca. 60–115 €), je nach Verbrauch und Region. **Hauskauf:** - In Großstädten: ab ca. 2.000.000 TRY (ca. 57.000 €) für eine kleine Wohnung, nach oben offen. - In ländlichen Gebieten: ab ca. 1.000.000 TRY (ca. 28.500 €) für ein kleines Haus. **Gesamtkosten Miete inkl. Nebenkosten (Beispiel Istanbul, 3-Zimmer-Wohnung):** - Miete: ca. 25.000 TRY (ca. 715 €) - Nebenkosten: ca. 3.000 TRY (ca. 85 €) - **Gesamt: ca. 28.000 TRY (ca. 800 €) pro Monat** In kleineren Städten oder auf dem Land kann es deutlich günstiger sein. **Hinweis:** Die Preise schwanken stark je nach Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie sowie durch Wechselkursschwankungen. Für aktuelle Angebote empfiehlt sich ein Blick auf lokale Immobilienportale wie [sahibinden.com](https://www.sahibinden.com/) oder [hepsiemlak.com](https://www.hepsiemlak.com/).

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Kraftfahrtversicherungen für Fahrzeuge des Hausmeisters sind in der Regel **nicht** auf die Nebenkosten umlegbar. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen nur bestimmte Kostenarten... [mehr]

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Kraftfahrtversicherungen für Fahrzeuge des Hausmeisters sind in der Regel **nicht** auf die Nebenkosten umlegbar. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) dürfen nur bestimmte Kostenarten auf die Mieter umgelegt werden. Zu den umlagefähigen Kosten für den Hausmeister zählen beispielsweise Lohnkosten, Sozialabgaben und bestimmte Sachkosten, die unmittelbar mit der Tätigkeit im Haus zusammenhängen. Kraftfahrtversicherungen für Fahrzeuge des Hausmeisters gelten jedoch als **nicht umlagefähige Verwaltungskosten** (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV). Sie sind dem Bereich der Verwaltungskosten zuzuordnen, da sie nicht unmittelbar mit der Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Grundstückspflege im Sinne der Betriebskostenverordnung zusammenhängen. **Ausnahme:** Nur wenn das Fahrzeug ausschließlich für die Pflege und Bewirtschaftung des Grundstücks genutzt wird (z.B. für den Winterdienst auf dem Grundstück) und dies nachweisbar ist, könnten anteilige Kosten (z.B. für Treibstoff oder Wartung) eventuell umgelegt werden. Die Versicherungskosten bleiben aber in der Regel ausgeschlossen. **Fazit:** Kraftfahrtversicherungen für Fahrzeuge des Hausmeisters sind grundsätzlich **nicht umlagefähig** und dürfen nicht als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Deutschen Mieterbund](https://www.mieterbund.de/) oder in der [Betriebskostenverordnung (BetrKV)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html).

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Bei den Nebenkosten (Betriebskosten) können Vermieter bestimmte Kosten für die Außenanlagen auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Umlagef... [mehr]

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Bei den Nebenkosten (Betriebskosten) können Vermieter bestimmte Kosten für die Außenanlagen auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Umlagefähig sind gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) insbesondere folgende Kosten: 1. **Gartenpflege (§ 2 Nr. 10 BetrKV):** - Pflege von Garten-, Rasen- und Grünflächen - Rückschnitt von Bäumen, Sträuchern und Hecken - Erneuerung von Pflanzen (keine Neuanlage) - Laubentfernung - Pflege von Spielplätzen und Sandkästen 2. **Reinigung und Pflege der Wege und Höfe (§ 2 Nr. 8 BetrKV):** - Reinigung von Gehwegen, Zufahrten, Höfen und Parkplätzen - Winterdienst (Schnee- und Eisbeseitigung, Streuen) 3. **Beleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV):** - Stromkosten für die Außenbeleuchtung (z. B. Hof, Wege, Garagenzufahrten) 4. **Entwässerung (§ 2 Nr. 5 BetrKV):** - Kosten für die Ableitung von Oberflächenwasser (z. B. Regenwasser von Hofflächen) **Nicht umlagefähig** sind: - Kosten für die erstmalige Herstellung oder grundlegende Erneuerung der Außenanlagen - Anschaffungskosten für neue Geräte oder Pflanzen (nur Pflege und Erhalt sind umlagefähig) - Reparaturen und Instandsetzungen **Wichtig:** Die Umlagefähigkeit setzt voraus, dass die Kosten im Mietvertrag als umlagefähige Betriebskosten vereinbart wurden. Eine genaue Auflistung findest du in der [Betriebskostenverordnung (BetrKV)](https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html). **Fazit:** Umlagefähig sind laufende Kosten für Pflege, Reinigung, Beleuchtung und Entwässerung der Außenanlagen, nicht aber Investitionen oder Instandsetzungen.

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Seit dem 1. Dezember 2022 gilt nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dass Wohnungseigentümer grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter bestellen müssen. Allerdin... [mehr]

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Seit dem 1. Dezember 2022 gilt nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dass Wohnungseigentümer grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter bestellen müssen. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: In Wohnanlagen mit **weniger als neun Sondereigentümern** (also Eigentumswohnungen) und wenn einer der Eigentümer zum Verwalter bestellt wird, ist kein zertifizierter Verwalter erforderlich. **Zusammengefasst:** - **Ab neun Sondereigentümern** (Wohnungen) ist ein zertifizierter Verwalter Pflicht, sofern nicht ein Eigentümer selbst die Verwaltung übernimmt. - **Bei weniger als neun Sondereigentümern** ist ein zertifizierter Verwalter nur dann Pflicht, wenn ein Dritter (also kein Eigentümer) die Verwaltung übernimmt. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Bundesministerium der Justiz](https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2020/WEG.html).

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Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (also ohne externen, professionellen Verwalter), besteht keine gesetzliche Pflicht, eine Vermögensschadenhaftpfl... [mehr]

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Für eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (also ohne externen, professionellen Verwalter), besteht keine gesetzliche Pflicht, eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung abzuschließen. Allerdings ist es dringend zu empfehlen. **Hintergrund:** Bei der WEG-Eigenverwaltung übernehmen meist einzelne Eigentümer (oder ein gewählter Verwaltungsbeirat) Aufgaben, die sonst ein professioneller Verwalter erledigt. Dabei können Fehler passieren, die zu finanziellen Schäden für die Gemeinschaft führen (z. B. Fristversäumnisse, fehlerhafte Abrechnungen, falsche Vertragsabschlüsse). Für solche Vermögensschäden haften die handelnden Personen unter Umständen mit ihrem Privatvermögen. **Vermögensschadenhaftpflichtversicherung:** Diese Versicherung schützt die handelnden Personen vor den finanziellen Folgen solcher Fehler. Sie übernimmt berechtigte Schadensersatzforderungen und wehrt unberechtigte ab. **Fazit:** Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung ist für die Eigenverwaltung einer WEG zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber sehr sinnvoll, um das persönliche Risiko der handelnden Eigentümer zu minimieren. Viele Fachleute und Verbände empfehlen sie ausdrücklich. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Verein Wohnen im Eigentum](https://www.wohnen-im-eigentum.de/) oder bei Versicherern, die auf WEGs spezialisiert sind.

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Für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (Eigenverwaltung), muss in der Regel **kein Gewerbe angemeldet werden**. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen... [mehr]

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Für eine kleine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich selbst verwaltet (Eigenverwaltung), muss in der Regel **kein Gewerbe angemeldet werden**. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch die Eigentümer selbst gilt nicht als gewerbliche Tätigkeit, sondern als Verwaltung eigenen Vermögens (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 Gewerbeordnung). Wichtige Hinweise: - Die WEG ist keine eigenständige juristische Person, sondern eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. - Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (z.B. Instandhaltung, Abrechnung, Organisation von Versammlungen) ist keine gewerbliche Tätigkeit. - Erst wenn die WEG oder einzelne Eigentümer darüber hinaus **gewerbliche Aktivitäten** entfalten (z.B. Vermietung mehrerer Wohnungen an ständig wechselnde Feriengäste, Hausmeisterservice für Dritte), könnte eine Gewerbeanmeldung erforderlich werden. **Fazit:** Für die reine Eigenverwaltung der Wohnungen innerhalb einer kleinen WEG ist keine Gewerbeanmeldung notwendig. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Haus & Grund](https://www.hausundgrund.de/) oder [WEG-Verwaltung.de](https://www.weg-verwalter.de/). Im Zweifel empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem zuständigen Gewerbeamt oder einem Steuerberater.

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Ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Schädlingsbekämpfung in den Wohnungen zuständig ist, hängt davon ab, ob es sich um Gemeinschaftseigent... [mehr]

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Ob der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für die Schädlingsbekämpfung in den Wohnungen zuständig ist, hängt davon ab, ob es sich um Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum handelt und ob der Befall das Gemeinschaftseigentum betrifft oder von dort ausgeht. **Grundsätzliches:** - **Sondereigentum:** Die einzelnen Wohnungen stehen im Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer. Für Schädlingsbefall, der ausschließlich das Sondereigentum betrifft, ist in der Regel der jeweilige Wohnungseigentümer selbst verantwortlich. - **Gemeinschaftseigentum:** Bereiche wie das Treppenhaus, Dach, Keller oder Fassade gehören zum Gemeinschaftseigentum. Tritt der Schädlingsbefall dort auf oder geht von dort aus, ist die WEG (vertreten durch den Verwalter) zuständig. **Mehrere Wohnungen betroffen:** Wenn der Schädlingsbefall in mehreren Wohnungen auftritt, kann das ein Hinweis darauf sein, dass das Problem vom Gemeinschaftseigentum ausgeht oder zumindest das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. In diesem Fall ist der Verwalter verpflichtet, sich um die Beseitigung des Befalls zu kümmern, da er für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist (§ 27 WEG). **Vorgehen:** - Der Verwalter sollte den Befall prüfen (lassen) und feststellen, ob das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. - Ist das der Fall, muss er Maßnahmen zur Schädlingsbekämpfung einleiten und ggf. eine Eigentümerversammlung einberufen, um über das weitere Vorgehen und die Kostenverteilung zu entscheiden. - Ist nur Sondereigentum betroffen, sind die jeweiligen Eigentümer zuständig. **Fazit:** Der Verwalter ist dann für die Schädlingsbekämpfung zuständig, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist oder der Befall von dort ausgeht. Bei einem Befall in mehreren Wohnungen sollte der Verwalter aktiv werden und die Ursache klären lassen. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Verein Wohnen im Eigentum](https://www.wohnen-im-eigentum.de/) oder beim [Deutschen Mieterbund](https://www.mieterbund.de/).

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Ob du deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Ferienwohnung vermieten darfst, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:** Prüfe... [mehr]

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Ob du deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Ferienwohnung vermieten darfst, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:** Prüfe zunächst die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Oft ist dort geregelt, ob und in welchem Umfang eine kurzzeitige Vermietung (z. B. als Ferienwohnung) zulässig ist. Ist die Nutzung als Ferienwohnung ausdrücklich ausgeschlossen, darfst du deine Wohnung nicht entsprechend vermieten. 2. **Zweckbestimmung der Einheit:** Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ festgelegt, ist die Vermietung an Feriengäste nicht automatisch erlaubt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste eine andere Nutzung als die zu dauerhaften Wohnzwecken darstellen kann (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). In solchen Fällen kann die Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit (3/4 aller Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) eine Änderung der Nutzungsart beschließen. 3. **Beschluss der Eigentümergemeinschaft:** Selbst wenn die Teilungserklärung keine klare Regelung enthält, kann die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung als Ferienwohnung einschränken oder untersagen, wenn dadurch das Zusammenleben oder die Sicherheit beeinträchtigt wird. 4. **Örtliche Vorschriften:** In vielen Städten gibt es zusätzliche kommunale Regelungen (z. B. Zweckentfremdungsverbot), die die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränken oder genehmigungspflichtig machen. Informiere dich bei deiner Stadt oder Gemeinde. **Fazit:** Du darfst deine Wohnung nur dann als Ferienwohnung vermieten, wenn weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft dies untersagen und keine kommunalen Vorschriften entgegenstehen. Im Zweifel empfiehlt sich eine rechtliche Beratung oder die Rücksprache mit der Hausverwaltung. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesministerium für Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/wohnungseigentum/wohnungseigentum_node.html) oder bei [Haus & Grund](https://www.hausundgrund.de/).

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Beim Verkauf einer Wohnung entstehen für den Verkäufer in Deutschland typischerweise folgende Kosten: 1. **Maklerprovision** Falls ein Makler beauftragt wurde, fällt eine Maklerpr... [mehr]

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Beim Verkauf einer Wohnung entstehen für den Verkäufer in Deutschland typischerweise folgende Kosten: 1. **Maklerprovision** Falls ein Makler beauftragt wurde, fällt eine Maklerprovision an. Die Höhe variiert je nach Bundesland und Vereinbarung, liegt aber meist zwischen 3 % und 7 % des Verkaufspreises (inkl. MwSt.). Seit Ende 2020 wird die Provision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. 2. **Löschung der Grundschuld** Besteht noch eine Grundschuld (z. B. aus einem alten Darlehen), muss diese im Grundbuch gelöscht werden. Die Kosten für Notar und Grundbuchamt liegen meist zwischen 0,2 % und 0,5 % des Kaufpreises. 3. **Notarkosten (für Verkäuferanteil)** Die Beurkundung des Kaufvertrags zahlt in der Regel der Käufer. Der Verkäufer trägt aber die Kosten für die Löschung von Belastungen (z. B. Grundschuld). 4. **Vorbereitung von Unterlagen** Für die Beschaffung notwendiger Unterlagen (z. B. Energieausweis, Teilungserklärung, Grundbuchauszug) können kleinere Gebühren anfallen. 5. **Spekulationssteuer** Falls die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. 6. **Vorfälligkeitsentschädigung** Falls ein laufendes Immobiliendarlehen vorzeitig abgelöst werden muss, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. **Zusammengefasst:** Die größten Kostenpunkte für den Verkäufer sind meist die Maklerprovision und die Notar-/Grundbuchkosten für die Löschung der Grundschuld. Weitere Kosten können je nach individueller Situation anfallen. Weitere Informationen findest du z. B. bei [Immobilienscout24](https://www.immobilienscout24.de/eigentuemer/verkaufen/verkaufskosten.html) oder [Finanztip](https://www.finanztip.de/immobilienverkauf/kosten/).