Ab wie vielen Eigentümern ist ein zertifizierter Hausverwalter vorgeschrieben?

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Ab wie vielen Eigentümern ist ein zertifizierter Hausverwalter vorgeschrieben?

Antwort

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Accepted Answer

Seit dem 1. Dezember 2022 gilt nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), dass Wohnungseigentümer grundsätzlich einen zertifizierten Verwalter bestellen müssen. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: In Wohnanlagen mit **weniger als neun Sondereigentümern** (also Eigentumswohnungen) und wenn einer der Eigentümer zum Verwalter bestellt wird, ist kein zertifizierter Verwalter erforderlich. **Zusammengefasst:** - **Ab neun Sondereigentümern** (Wohnungen) ist ein zertifizierter Verwalter Pflicht, sofern nicht ein Eigentümer selbst die Verwaltung übernimmt. - **Bei weniger als neun Sondereigentümern** ist ein zertifizierter Verwalter nur dann Pflicht, wenn ein Dritter (also kein Eigentümer) die Verwaltung übernimmt. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Bundesministerium der Justiz](https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2020/WEG.html).

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Die Verjährungsfrist für Hausgeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft beträgt grundsätzlich **drei Jahre**. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem... [mehr]

Accepted Answer

Die Verjährungsfrist für Hausgeldforderungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft beträgt grundsätzlich **drei Jahre**. Diese Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gemeinschaft von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen (§ 195, § 199 BGB). Beispiel: Hausgeld für das Jahr 2020 wird im Laufe des Jahres 2020 fällig. Die Verjährungsfrist beginnt am 31.12.2020 und endet am 31.12.2023. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Deutschen Anwaltverein](https://anwaltauskunft.de/magazin/wohnen/eigentum/hausgeld-was-ist-das-und-was-passiert-bei-nichtzahlung) oder im [Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB)](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__195.html).

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Ja, die Hausverwaltung ist verpflichtet, auf Verlangen einen Nachweis über die umlegbaren haushaltsnahen Leistungen in der Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Mieter haben das Recht, die Abrechnung... [mehr]

Accepted Answer

Ja, die Hausverwaltung ist verpflichtet, auf Verlangen einen Nachweis über die umlegbaren haushaltsnahen Leistungen in der Nebenkostenabrechnung vorzulegen. Mieter haben das Recht, die Abrechnungen und die zugrunde liegenden Belege einzusehen (§ 259 BGB, § 556 BGB). Dazu gehören auch Rechnungen und Verträge über haushaltsnahe Dienstleistungen wie z.B. Hausmeister, Gartenpflege oder Reinigungsdienste. Die Hausverwaltung muss also auf Nachfrage Einsicht in die Originalbelege gewähren oder Kopien (ggf. gegen Kostenerstattung) zur Verfügung stellen. Dies dient der Transparenz und ermöglicht es dem Mieter zu prüfen, ob die abgerechneten Kosten tatsächlich angefallen und korrekt umgelegt wurden. Weitere Informationen findest du z.B. beim Deutschen Mieterbund: https://www.mieterbund.de/lexikon/nebenkostenabrechnung.html

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Die Auswahl der besten Software für die Hausverwaltung mit etwa 400 Einheiten hängt von deinen individuellen Anforderungen ab, etwa ob du WEG- oder Mietverwaltung betreibst, welche Funktione... [mehr]

Accepted Answer

Die Auswahl der besten Software für die Hausverwaltung mit etwa 400 Einheiten hängt von deinen individuellen Anforderungen ab, etwa ob du WEG- oder Mietverwaltung betreibst, welche Funktionen du benötigst (z.B. Buchhaltung, Kommunikation, Dokumentenmanagement, Online-Portale für Mieter/Eigentümer) und welches Budget zur Verfügung steht. Für eine professionelle Verwaltung dieser Größenordnung kommen vor allem folgende Programme infrage: 1. **Domus 4000** [Domus Software AG](https://www.domus-software.de/) bietet mit Domus 4000 eine sehr etablierte Lösung speziell für größere Hausverwaltungen. Sie ist modular aufgebaut, skalierbar und deckt alle wichtigen Bereiche ab. 2. **WISO Hausverwalter Pro** [Buhl Data Service GmbH](https://www.buhl.de/wiso-hausverwalter/) bietet eine benutzerfreundliche Lösung, die sich auch für größere Einheiten eignet, allerdings ist sie eher für kleinere bis mittlere Bestände ausgelegt. 3. **Immoware24** [Immoware24 GmbH](https://www.immoware24.de/) ist eine cloudbasierte Lösung, die sich besonders für größere Bestände eignet und viele Automatisierungen sowie Online-Portale bietet. 4. **Haufe PowerHaus** [Haufe Group](https://www.haufe.de/immobilien/hausverwalter-software/) ist eine der bekanntesten Lösungen für professionelle Hausverwaltungen und bietet umfangreiche Funktionen für große Bestände. 5. **WinCasa** [Software24.com GmbH](https://www.software24.com/) bietet mit WinCasa eine leistungsfähige und weit verbreitete Software für die Verwaltung von Miet- und WEG-Objekten. **Wichtige Kriterien bei der Auswahl:** - Skalierbarkeit und Performance bei 400 Einheiten - Automatisierte Abrechnungen (Betriebskosten, WEG-Abrechnung) - Digitale Kommunikation mit Eigentümern/Mietern - Dokumentenmanagement - Schnittstellen zu Banken und Steuerberatern - Cloud-Lösung oder lokale Installation **Empfehlung:** Für 400 Einheiten empfiehlt sich eine professionelle, skalierbare Lösung wie **Domus 4000**, **Haufe PowerHaus** oder **Immoware24**. Diese Programme sind speziell für größere Bestände konzipiert und bieten umfangreiche Funktionen sowie Support. Am besten ist es, die Programme in einer kostenlosen Testphase auszuprobieren und auf die individuellen Anforderungen abzustimmen.

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Die Übergabe einer Hausverwaltung erfolgt in mehreren Schritten, um einen reibungslosen Wechsel zwischen der alten und der neuen Hausverwaltung sicherzustellen. Typischerweise läuft der Proz... [mehr]

Accepted Answer

Die Übergabe einer Hausverwaltung erfolgt in mehreren Schritten, um einen reibungslosen Wechsel zwischen der alten und der neuen Hausverwaltung sicherzustellen. Typischerweise läuft der Prozess wie folgt ab: 1. **Kündigung des alten Verwalters** Der Vertrag mit der bisherigen Hausverwaltung wird gemäß den vertraglichen und gesetzlichen Fristen gekündigt. 2. **Bestellung des neuen Verwalters** Die Eigentümergemeinschaft (bei WEG) oder der Eigentümer bestellt offiziell die neue Hausverwaltung, meist durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung. 3. **Informationsaustausch und Terminvereinbarung** Die alte und die neue Hausverwaltung stimmen einen Termin für die Übergabe ab. 4. **Übergabe der Unterlagen** Die alte Verwaltung übergibt alle relevanten Unterlagen an die neue Verwaltung. Dazu gehören u.a.: - Verträge (z.B. Wartungsverträge, Versicherungen) - Abrechnungen und Buchhaltungsunterlagen - Protokolle der Eigentümerversammlungen - Mieterlisten und Mietverträge (bei Mietverwaltungen) - Schlüssel und Zugangscodes - Rücklagenkonten und Bankunterlagen 5. **Übergabe der Finanzen** Die Konten werden auf die neue Verwaltung übertragen oder es wird eine Kontovollmacht erteilt. Offene Forderungen und Verbindlichkeiten werden dokumentiert. 6. **Information an Dritte** Dienstleister, Versicherungen, Mieter und Eigentümer werden über den Verwalterwechsel informiert. 7. **Abschlussprotokoll** Es wird ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem alle übergebenen Unterlagen und Gegenstände aufgelistet sind. Beide Parteien bestätigen die Übergabe durch Unterschrift. 8. **Nachbearbeitung** Eventuelle Nachlieferungen fehlender Unterlagen oder Klärung offener Fragen erfolgen zeitnah. Wichtig ist, dass die Übergabe möglichst transparent und vollständig erfolgt, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ein detailliertes Übergabeprotokoll ist dabei unerlässlich.

Accepted Answer

Ob du deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Ferienwohnung vermieten darfst, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:** Prüfe... [mehr]

Accepted Answer

Ob du deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Ferienwohnung vermieten darfst, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:** Prüfe zunächst die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Oft ist dort geregelt, ob und in welchem Umfang eine kurzzeitige Vermietung (z. B. als Ferienwohnung) zulässig ist. Ist die Nutzung als Ferienwohnung ausdrücklich ausgeschlossen, darfst du deine Wohnung nicht entsprechend vermieten. 2. **Zweckbestimmung der Einheit:** Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ festgelegt, ist die Vermietung an Feriengäste nicht automatisch erlaubt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste eine andere Nutzung als die zu dauerhaften Wohnzwecken darstellen kann (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). In solchen Fällen kann die Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit (3/4 aller Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) eine Änderung der Nutzungsart beschließen. 3. **Beschluss der Eigentümergemeinschaft:** Selbst wenn die Teilungserklärung keine klare Regelung enthält, kann die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung als Ferienwohnung einschränken oder untersagen, wenn dadurch das Zusammenleben oder die Sicherheit beeinträchtigt wird. 4. **Örtliche Vorschriften:** In vielen Städten gibt es zusätzliche kommunale Regelungen (z. B. Zweckentfremdungsverbot), die die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränken oder genehmigungspflichtig machen. Informiere dich bei deiner Stadt oder Gemeinde. **Fazit:** Du darfst deine Wohnung nur dann als Ferienwohnung vermieten, wenn weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft dies untersagen und keine kommunalen Vorschriften entgegenstehen. Im Zweifel empfiehlt sich eine rechtliche Beratung oder die Rücksprache mit der Hausverwaltung. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesministerium für Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/wohnungseigentum/wohnungseigentum_node.html) oder bei [Haus & Grund](https://www.hausundgrund.de/).