Ist eine Rückauflassungsvormerkung beim Wohnungskauf auf den Namen der Tochter mit Nießbrauch steuerschädlich?

Eine Rückauflassungsvormerkung ist grundsätzlich ein Sicherungsinstrument im Grundbuch, das dazu dient, die Rückübertragung einer Immobilie an den ursprünglichen Eigentümer zu sichern, falls bestimmte Bedingungen eintreten. Im Zusammenhang mit der Übertragung einer Immobilie auf ein Kind und der Einräumung eines Nießbrauchsrechts stellt sich die Frage, ob eine solche Vormerkung steuerlich nachteilig („steuerschädlich“) ist, insbesondere im Hinblick auf die Schenkungsteuer.

**Steuerliche Einordnung:**

- **Schenkungsteuer:** Die Übertragung einer Immobilie auf die Tochter unter Nießbrauchsvorbehalt gilt als Schenkung, wobei der Wert des Nießbrauchs vom Wert der Immobilie abgezogen wird. Die Tochter wird Eigentümerin, du behältst das Nutzungsrecht.
- **Rückauflassungsvormerkung:** Wird eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten des Schenkers (also dir) eingetragen, kann das Finanzamt dies als „auflösende Bedingung“ oder als „auflösbare Schenkung“ werten. Das bedeutet: Die Schenkung ist nicht unbedingt und endgültig erfolgt, sondern kann unter bestimmten Umständen rückgängig gemacht werden.

**Steuerliche Folgen:**

- **Steuerschädlichkeit:** Eine Rückauflassungsvormerkung kann dazu führen, dass das Finanzamt die Schenkung nicht als vollzogen ansieht, solange die Rückübertragung möglich ist. Das kann bedeuten, dass die Schenkungsteuer erst dann festgesetzt wird, wenn die Rückauflassungsvormerkung gelöscht wird oder die Rückübertragungsbedingungen nicht mehr eintreten können.
- **Zweck der Rückauflassungsvormerkung:** Wird die Vormerkung nur für den Fall des Vorversterbens der Tochter oder anderer außergewöhnlicher Umstände eingetragen, kann das Finanzamt die Schenkung dennoch als vollzogen ansehen, sofern die Rückübertragung nicht im Belieben des Schenkers steht.
- **Gestaltungsspielraum:** Je nach Ausgestaltung der Rückauflassungsvormerkung (z. B. ob sie an objektive Bedingungen geknüpft ist oder im Ermessen des Schenkers steht) kann sie steuerlich unterschiedlich bewertet werden.

**Fazit:**
Eine Rückauflassungsvormerkung kann steuerschädlich sein, wenn sie dazu führt, dass die Schenkung als nicht endgültig angesehen wird. Das Risiko besteht insbesondere dann, wenn die Rückübertragung im Belieben des Schenkers steht oder keine klaren, objektiven Bedingungen geregelt sind. In solchen Fällen kann die Schenkungsteuer erst später oder gar nicht anfallen.

**Empfehlung:**
Die genaue steuerliche Bewertung hängt von der konkreten Ausgestaltung des Vertrags ab. Es ist ratsam, vor der Eintragung einer Rückauflassungsvormerkung einen auf Erbrecht und Steuerrecht spezialisierten Notar oder Steuerberater zu konsultieren, um unerwünschte steuerliche Folgen zu vermeiden.

Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesministerium der Finanzen](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder bei [Steuerberatungsportalen](https://www.steuerberater.de/).

*Hinweis: Diese Antwort stellt keine steuerliche Beratung dar und ersetzt nicht die individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Notar.*