Was sind nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten bei der Verkehrswertermittlung?

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sind Kosten, die bei der Bewirtschaftung einer Immobilie anfallen, aber nicht auf die Mieter umgelegt werden können. Diese Kosten sind bei der Verkehrswertermittlung von Bedeutung, da sie die Nettorendite der Immobilie beeinflussen. Zu den nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten gehören beispielsweise:

1. Verwaltungskosten: Kosten für die Verwaltung der Immobilie, wie Gehälter für das Verwaltungspersonal oder Gebühren für externe Verwaltungsdienstleister.
2. Instandhaltungskosten: Kosten für die Instandhaltung und Reparatur der Immobilie, die nicht durch die Mieter getragen werden.
3. Abschreibungen: Wertminderungen der Immobilie über die Zeit.
4. Mietausfallwagnis: Rückstellungen für mögliche Mietausfälle.

Diese Kosten müssen bei der Verkehrswertermittlung berücksichtigt werden, um den tatsächlichen Ertrag der Immobilie korrekt zu berechnen. Der Verkehrswert ist der Marktwert der Immobilie, der sich aus dem Ertragswert und dem Sachwert zusammensetzt. Die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten mindern den Ertragswert und somit den Verkehrswert der Immobilie.