Wie wird die AfA bei Kauf und Vermietung einer Bestandsimmobilie berechnet?

Question

Wie wird die AfA bei Kauf und Vermietung einer Bestandsimmobilie berechnet?

Antwort

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Beginnt die AfA bei Kauf einer Bestandsimmobilie neu?

Welche Mietausfallkosten sind steuerlich absetzbar?

Kann bei Leerstand einer Wohnung wegen Verkaufsabsicht die volle AfA geltend gemacht werden?

Wie lange ist die Abschreibungsdauer für neue Fenster?

Darf man in einer Eigentümergemeinschaft seine Wohnung als Ferienwohnung vermieten?

Wer vermietet die Neubauten am Rosengarten in Rostock?

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Bei der Anschaffung einer Bestandsimmobilie, die vermietet wird, kannst du die sogenannte **Absetzung für Abnutzung (AfA)** steuerlich geltend machen. Die AfA regelt, wie du die Anschaffungskosten für das Gebäude (nicht für das Grundstück!) über die Jahre abschreiben kannst. **So funktioniert die AfA bei einer vermieteten Bestandsimmobilie:** 1. **Bemessungsgrundlage:** Nur der auf das Gebäude entfallende Anteil des Kaufpreises ist abschreibbar. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. Die Aufteilung erfolgt meist nach dem Verhältnis der Bodenrichtwerte oder durch ein Gutachten. 2. **AfA-Satz:** - Für Gebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden: **2 % pro Jahr** (linear, über 50 Jahre). - Für Gebäude, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt wurden: **2,5 % pro Jahr** (linear, über 40 Jahre). 3. **Berechnung:** **AfA pro Jahr = (Anschaffungskosten Gebäude) × AfA-Satz** Beispiel: Kaufpreis Immobilie: 300.000 € Davon Grundstück: 100.000 € Gebäudeanteil: 200.000 € Fertigstellung nach 1924 → 2 % AfA **Jährliche AfA:** 200.000 € × 2 % = 4.000 € pro Jahr 4. **Beginn der Abschreibung:** Die AfA beginnt im Monat der Anschaffung (notarieller Kaufvertrag und Übergang von Nutzen und Lasten). Für das erste Jahr wird die AfA zeitanteilig berechnet. 5. **Modernisierungskosten:** Werden innerhalb von drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten in Modernisierungen investiert, zählen diese zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten und erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. **Wichtige Hinweise:** - Die AfA kann nur für vermietete Immobilien geltend gemacht werden. - Für selbstgenutzte Immobilien gibt es keine AfA. - Die AfA wird in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der Steuererklärung eingetragen. **Weitere Informationen:** [Bundesfinanzministerium: AfA bei Immobilien](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Weitere_Steuerthemen/Immobilien/Abschreibung-von-Gebaeuden.html) Bei komplexen Fällen empfiehlt sich die Beratung durch einen Steuerberater.

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Nein, die Abschreibung für Abnutzung (AfA) beginnt beim Kauf einer Bestandsimmobilie nicht von neuem. Wenn du eine gebrauchte Immobilie kaufst, übernimmst du das Gebäudealter für d... [mehr]

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Nein, die Abschreibung für Abnutzung (AfA) beginnt beim Kauf einer Bestandsimmobilie nicht von neuem. Wenn du eine gebrauchte Immobilie kaufst, übernimmst du das Gebäudealter für die AfA-Berechnung. Das bedeutet, die Restnutzungsdauer des Gebäudes wird zugrunde gelegt, nicht die volle Abschreibungsdauer wie bei einem Neubau. Beispiel: Wird eine Immobilie gekauft, die vor 20 Jahren gebaut wurde, und die reguläre AfA-Dauer beträgt 50 Jahre, so kannst du die Immobilie noch über die verbleibenden 30 Jahre abschreiben. Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist der Kaufpreis (abzüglich des Anteils für Grund und Boden), aber die Abschreibungsdauer richtet sich nach dem Alter des Gebäudes. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesfinanzministerium](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/Abschreibung-von-Gebaeuden.html).

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Mietausfallkosten können steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Grundsä... [mehr]

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Mietausfallkosten können steuerlich als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Grundsätzlich gilt: **1. Ursächlichkeit:** Der Mietausfall muss durch Umstände entstanden sein, die nicht im Einflussbereich des Vermieters liegen (z.B. Zahlungsunfähigkeit des Mieters, Leerstand wegen notwendiger Renovierung). **2. Einkünfteerzielungsabsicht:** Es muss eine klare Absicht bestehen, mit der Immobilie Einkünfte zu erzielen. Das Finanzamt prüft, ob der Leerstand nur vorübergehend ist und ernsthafte Vermietungsbemühungen vorliegen (z.B. Inserate, Maklerbeauftragung). **3. Geltend zu machende Kosten:** Folgende Kosten können bei Mietausfall steuerlich abgesetzt werden: - **Abschreibungen (AfA):** Die Abschreibung auf das Gebäude läuft weiter, auch wenn keine Mieteinnahmen erzielt werden. - **Finanzierungskosten:** Zinsen für Kredite, die zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen wurden. - **Nebenkosten:** Laufende Betriebskosten wie Grundsteuer, Versicherungen, Hausgeld, Müllabfuhr etc. - **Instandhaltungs- und Renovierungskosten:** Kosten für Reparaturen und Modernisierungen, die während des Leerstands anfallen. **Nicht absetzbar** sind entgangene Mieteinnahmen selbst, sondern nur die weiterhin anfallenden Ausgaben. **Wichtig:** Das Finanzamt verlangt Nachweise über die Vermietungsabsicht (z.B. Anzeigen, Maklerverträge). Fehlen diese, kann der Werbungskostenabzug versagt werden. **Fazit:** Mietausfallkosten sind steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie weiterhin zur Vermietung bereitgehalten wird und ernsthafte Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können. Es können alle laufenden Kosten und Abschreibungen geltend gemacht werden, nicht aber die entgangene Miete selbst. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesfinanzministerium](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder bei [Steuerberatungsportalen](https://www.steuerberater.de/).

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Ja, auch wenn eine Wohnung wegen Verkaufsabsichten leer steht, kann die Abschreibung (AfA) grundsätzlich weiterhin in voller Höhe geltend gemacht werden – vorausgesetzt, die Wohnung bl... [mehr]

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Ja, auch wenn eine Wohnung wegen Verkaufsabsichten leer steht, kann die Abschreibung (AfA) grundsätzlich weiterhin in voller Höhe geltend gemacht werden – vorausgesetzt, die Wohnung bleibt weiterhin dem Zweck der Einkünfteerzielung (also der Vermietung) gewidmet. Entscheidend ist, dass du die Absicht hast, weiterhin Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen. Das bedeutet: Wenn du die Wohnung leer stehen lässt, weil du sie verkaufen möchtest, und in dieser Zeit keine Vermietungsbemühungen unternimmst, erkennt das Finanzamt die AfA in der Regel nicht mehr an. Die AfA ist nur zulässig, solange die Wohnung entweder vermietet ist oder ernsthafte und nachweisbare Vermietungsbemühungen vorliegen. Sobald du die Vermietungsabsicht aufgibst und die Verkaufsabsicht im Vordergrund steht (z.B. durch Beauftragung eines Maklers ausschließlich zum Verkauf, keine Inserate zur Vermietung), entfällt die Möglichkeit, die AfA weiter geltend zu machen. Die Wohnung wird dann steuerlich als „nicht mehr zur Einkünfteerzielung bestimmt“ betrachtet. **Fazit:** Die AfA kann nur so lange geltend gemacht werden, wie die Wohnung zur Einkünfteerzielung (Vermietung) bereitgehalten wird. Bei Aufgabe der Vermietungsabsicht zugunsten des Verkaufs entfällt der AfA-Anspruch. **Quelle:** [Bundesfinanzministerium – AfA bei Leerstand](https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/FAQ/Steuern/faq-afa.html) [§ 7 EStG – Absetzung für Abnutzung](https://www.gesetze-im-internet.de/estg/__7.html)

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Die Abschreibungsdauer (Nutzungsdauer) für neue Fenster richtet sich in Deutschland nach den AfA-Tabellen (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Für Fenster, die im Rah... [mehr]

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Die Abschreibungsdauer (Nutzungsdauer) für neue Fenster richtet sich in Deutschland nach den AfA-Tabellen (Absetzung für Abnutzung) des Bundesfinanzministeriums. Für Fenster, die im Rahmen von Gebäudesanierungen oder Modernisierungen eingebaut werden, gilt in der Regel Folgendes: - **Bei vermieteten Wohngebäuden:** Neue Fenster gelten als Bestandteil des Gebäudes. Die Abschreibungsdauer entspricht dann der des Gebäudes selbst. Für Wohngebäude, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare Abschreibungsdauer 50 Jahre (2 % pro Jahr). Für ältere Gebäude sind es 40 Jahre (2,5 % pro Jahr). - **Bei gewerblich genutzten Gebäuden:** Auch hier werden Fenster als Gebäudebestandteil behandelt, die Abschreibungsdauer richtet sich nach der Nutzungsdauer des Gebäudes (meist 33, 40 oder 50 Jahre, je nach Gebäudeart). **Wichtiger Hinweis:** Werden Fenster im Rahmen von Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen ausgetauscht, gelten sie steuerlich als Erhaltungsaufwand und können in der Regel sofort in voller Höhe als Werbungskosten abgesetzt werden, sofern keine wesentliche Verbesserung des Gebäudes vorliegt. **Fazit:** Neue Fenster werden in der Regel über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben, es sei denn, sie können als sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesfinanzministerium](https://www.bundesfinanzministerium.de/) oder in den [AfA-Tabellen des BMF](https://www.bundesfinanzministerium.de/Web/DE/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommensteuer/AfA-Tabellen/afa-tabellen.html).

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Ob du deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Ferienwohnung vermieten darfst, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:** Prüfe... [mehr]

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Ob du deine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft als Ferienwohnung vermieten darfst, hängt von mehreren Faktoren ab: 1. **Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung:** Prüfe zunächst die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Oft ist dort geregelt, ob und in welchem Umfang eine kurzzeitige Vermietung (z. B. als Ferienwohnung) zulässig ist. Ist die Nutzung als Ferienwohnung ausdrücklich ausgeschlossen, darfst du deine Wohnung nicht entsprechend vermieten. 2. **Zweckbestimmung der Einheit:** Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ festgelegt, ist die Vermietung an Feriengäste nicht automatisch erlaubt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass eine kurzzeitige Vermietung an ständig wechselnde Feriengäste eine andere Nutzung als die zu dauerhaften Wohnzwecken darstellen kann (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18). In solchen Fällen kann die Eigentümergemeinschaft mit qualifizierter Mehrheit (3/4 aller Eigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile) eine Änderung der Nutzungsart beschließen. 3. **Beschluss der Eigentümergemeinschaft:** Selbst wenn die Teilungserklärung keine klare Regelung enthält, kann die Eigentümergemeinschaft durch Mehrheitsbeschluss die Nutzung als Ferienwohnung einschränken oder untersagen, wenn dadurch das Zusammenleben oder die Sicherheit beeinträchtigt wird. 4. **Örtliche Vorschriften:** In vielen Städten gibt es zusätzliche kommunale Regelungen (z. B. Zweckentfremdungsverbot), die die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung einschränken oder genehmigungspflichtig machen. Informiere dich bei deiner Stadt oder Gemeinde. **Fazit:** Du darfst deine Wohnung nur dann als Ferienwohnung vermieten, wenn weder die Teilungserklärung noch die Gemeinschaftsordnung oder ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft dies untersagen und keine kommunalen Vorschriften entgegenstehen. Im Zweifel empfiehlt sich eine rechtliche Beratung oder die Rücksprache mit der Hausverwaltung. Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesministerium für Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/wohnungseigentum/wohnungseigentum_node.html) oder bei [Haus & Grund](https://www.hausundgrund.de/).

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Die Vermietung der Neubauten am Rosengarten in Rostock wird in der Regel von verschiedenen Wohnungsunternehmen oder Immobilienmaklern übernommen. Ein bedeutender Akteur in diesem Bereich ist die... [mehr]

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Die Vermietung der Neubauten am Rosengarten in Rostock wird in der Regel von verschiedenen Wohnungsunternehmen oder Immobilienmaklern übernommen. Ein bedeutender Akteur in diesem Bereich ist die WIRO Wohnen in Rostock Wohnungsgesellschaft mbH ([https://www.wiro.de](https://www.wiro.de)), die viele Neubauprojekte in Rostock betreut. Es kann aber auch sein, dass private Bauträger oder andere Immobilienfirmen für die Vermietung zuständig sind. Für konkrete Informationen zu den jeweiligen Neubauten am Rosengarten empfiehlt es sich, direkt auf den Webseiten der WIRO oder auf Immobilienportalen wie [Immobilienscout24](https://www.immobilienscout24.de) oder [Immowelt](https://www.immowelt.de) nach aktuellen Angeboten zu suchen. Dort findest du in der Regel auch die Kontaktdaten der jeweiligen Vermieter oder Makler.