Was muss der Ersteher in der Zwangsversteigerung tun, um eine bestehengebliebene Grundschuld aus dem Grundbuch zu entfernen?

Question

Was muss der Ersteher in der Zwangsversteigerung tun, um eine bestehengebliebene Grundschuld aus dem Grundbuch zu entfernen?

Antwort

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Wie läuft eine Zwangsversteigerung einer Immobilie ab?

Wie hoch ist das Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung von Haus und Grund?

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Darf der Gutachter bei einer Zwangsversteigerung Innenaufnahmen meines Hauses machen und veröffentlichen, auch wenn ich das nicht möchte?

Muss ich den Sachverständigen bei einer Zwangsversteigerung ins Haus lassen?

Accepted Answer

Um eine bestehende Grundschuld aus dem Grundbuch zu entfernen, muss der Ersteher in der Zwangsversteigerung folgende Schritte unternehmen: 1. **Prüfung der Grundschuld**: Zunächst sollte der Ersteher die Grundschuld im Grundbuch genau prüfen, um die Höhe und die Bedingungen zu verstehen. 2. **Erwerb des Eigentums**: Nach dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung wird der Ersteher Eigentümer der Immobilie. Die Grundschuld bleibt jedoch zunächst bestehen. 3. **Tilgung der Grundschuld**: Der Ersteher kann die Grundschuld tilgen, indem er den entsprechenden Betrag an den Gläubiger (in der Regel die Bank) zahlt. Dies führt zur Löschung der Grundschuld. 4. **Löschungsbewilligung**: Der Gläubiger muss eine Löschungsbewilligung ausstellen, die beim Grundbuchamt eingereicht wird. 5. **Antrag auf Löschung**: Der Ersteher muss beim Grundbuchamt einen Antrag auf Löschung der Grundschuld stellen, zusammen mit der Löschungsbewilligung des Gläubigers. 6. **Eintragung der Löschung**: Nach Prüfung des Antrags wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Es ist ratsam, sich rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle Schritte korrekt durchgeführt werden.

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Eine Zwangsversteigerung einer Immobilie in Deutschland läuft in mehreren Schritten ab: 1. **Antragstellung:** Ein Gläubiger (z. B. eine Bank) stellt beim zuständigen Amtsgericht einen... [mehr]

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Eine Zwangsversteigerung einer Immobilie in Deutschland läuft in mehreren Schritten ab: 1. **Antragstellung:** Ein Gläubiger (z. B. eine Bank) stellt beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Zwangsversteigerung, meist weil der Eigentümer seine Schulden nicht bezahlt hat. 2. **Eröffnung des Verfahrens:** Das Gericht prüft den Antrag und eröffnet das Verfahren, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind. 3. **Gutachten:** Ein Sachverständiger wird vom Gericht beauftragt, den Verkehrswert der Immobilie zu ermitteln. Das Gutachten wird allen Beteiligten zugestellt. 4. **Terminbestimmung:** Das Gericht setzt einen Versteigerungstermin fest und veröffentlicht diesen im Internet und in Tageszeitungen. 5. **Versteigerungstermin:** Am Termin findet die eigentliche Versteigerung im Amtsgericht statt. Interessenten können Gebote abgeben. Es gibt eine Mindestgebotssumme, die sich am Verkehrswert orientiert. 6. **Zuschlag:** Das höchste Gebot erhält nach Ablauf der Bietzeit den Zuschlag, sofern bestimmte Bedingungen erfüllt sind (z. B. Mindestgebot erreicht, keine rechtlichen Einwände). 7. **Zahlung und Eigentumsübergang:** Der Meistbietende muss den Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist zahlen. Nach Zahlung erhält er das Eigentum an der Immobilie. 8. **Verteilung des Erlöses:** Das Gericht verteilt den Erlös an die Gläubiger entsprechend ihrer Rangfolge. Weitere Informationen findest du z. B. auf den Seiten der [Justiz NRW](https://www.justiz.nrw.de/Gerichte_Behoerden/ordentliche_gerichte/Zivilgericht/Zwangsversteigerung/index.php) oder [ZVG Portal](https://www.zvg-portal.de/).

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Das Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung von Haus und Grund ist gesetzlich nicht als fester Betrag festgelegt, sondern ergibt sich aus verschiedenen Faktoren: 1. **Verkehrswert**: Das Gericht s... [mehr]

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Das Mindestgebot bei einer Zwangsversteigerung von Haus und Grund ist gesetzlich nicht als fester Betrag festgelegt, sondern ergibt sich aus verschiedenen Faktoren: 1. **Verkehrswert**: Das Gericht setzt vor der Versteigerung einen Verkehrswert für die Immobilie fest. Dieser Wert dient als Orientierung. 2. **Sicherheitsleistung**: Wer mitbieten möchte, muss in der Regel 10 % des Verkehrswerts als Sicherheitsleistung hinterlegen. 3. **Mindestgebot im rechtlichen Sinn**: Das eigentliche Mindestgebot umfasst die sogenannten "bestehen bleibenden Rechte" (z. B. Grundschulden, Hypotheken, öffentliche Lasten), die vom Ersteher übernommen werden müssen, sowie die Verfahrenskosten. Das bedeutet: Das Mindestgebot kann – je nach Belastung – auch unter dem Verkehrswert liegen. 4. **Zuschlagsgrenzen**: - Im ersten Versteigerungstermin darf der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das Meistgebot weniger als 50 % des Verkehrswerts beträgt (§ 85a ZVG). - Außerdem darf der Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das Gebot nicht ausreicht, um die Rechte der Gläubiger zu befriedigen, die vorrangig sind (§ 74a ZVG). - Im zweiten Termin können diese Grenzen entfallen. **Fazit:** Das Mindestgebot ist also das, was mindestens geboten werden muss, um die bestehen bleibenden Rechte und Verfahrenskosten zu decken. Im ersten Termin gilt zusätzlich die 50 %-Grenze des Verkehrswerts. Im zweiten Termin kann das Objekt auch unter 50 % des Verkehrswerts versteigert werden. Weitere Informationen findest du z. B. auf den Seiten der [Justiz NRW](https://www.justiz.nrw.de/Gerichte_Behoerden/ordentliche_gerichte/grundbuch_zwangsversteigerung/zwangsversteigerung/ablauf/index.php) oder beim [Bundesministerium der Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/immobilien/zwangsversteigerung/zwangsversteigerung_node.html).

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Nach einer Zwangsversteigerung deines Hauses hängt die Zeit, die du noch darin wohnen kannst, von mehreren Faktoren ab: 1. **Rechtskraft des Zuschlags**: Nach dem Versteigerungstermin wird der Z... [mehr]

Accepted Answer

Nach einer Zwangsversteigerung deines Hauses hängt die Zeit, die du noch darin wohnen kannst, von mehreren Faktoren ab: 1. **Rechtskraft des Zuschlags**: Nach dem Versteigerungstermin wird der Zuschlag an den Meistbietenden erteilt. Dieser Zuschlag wird in der Regel nach etwa zwei Wochen rechtskräftig, sofern keine Rechtsmittel eingelegt werden. 2. **Räumungstitel**: Der neue Eigentümer muss in der Regel einen Räumungstitel (gerichtlichen Räumungsbeschluss) erwirken, falls du das Haus nicht freiwillig verlässt. Das kann einige Wochen bis Monate dauern, je nach Auslastung der Gerichte. 3. **Zwangsräumung**: Erst mit einem vollstreckbaren Räumungstitel kann der neue Eigentümer die Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher veranlassen. Auch das kann noch einmal mehrere Wochen dauern. **Fazit:** Insgesamt kannst du nach der Versteigerung oft noch einige Wochen bis mehrere Monate im Haus wohnen, bis der neue Eigentümer die Räumung durchsetzen kann. Es ist jedoch ratsam, sich frühzeitig um eine neue Unterkunft zu kümmern und ggf. rechtlichen Rat einzuholen. Weitere Informationen findest du z.B. auf [justiz.de – Zwangsversteigerung](https://www.justiz.de/themen/zwangsversteigerung/index.php).

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Ein Gutachter, der im Rahmen einer Zwangsversteigerung tätig ist, darf grundsätzlich Fotos vom Inneren der Immobilie anfertigen, auch wenn du als Eigentümer das nicht möchtest. Die... [mehr]

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Ein Gutachter, der im Rahmen einer Zwangsversteigerung tätig ist, darf grundsätzlich Fotos vom Inneren der Immobilie anfertigen, auch wenn du als Eigentümer das nicht möchtest. Dies ist notwendig, um den Wert des Objekts sachgerecht zu ermitteln (§ 158 ZVG – Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung). Was die Veröffentlichung betrifft: Die Fotos dürfen in der Regel nicht ohne Weiteres veröffentlicht werden. Für das gerichtliche Verkehrswertgutachten werden Innenaufnahmen meist nur dem Gericht und den Verfahrensbeteiligten zugänglich gemacht. Im Exposé für die öffentliche Versteigerung werden in der Regel nur Außenaufnahmen verwendet, es sei denn, du hast der Veröffentlichung von Innenaufnahmen ausdrücklich zugestimmt. Das bedeutet: - **Anfertigung der Fotos:** Ja, das ist zulässig. - **Veröffentlichung der Fotos:** Nur, wenn dies zur Wertermittlung und im Rahmen des Verfahrens notwendig ist. Eine Veröffentlichung im Internet oder in Exposés ohne deine Zustimmung ist in der Regel nicht erlaubt. Wenn du feststellst, dass Innenaufnahmen ohne deine Zustimmung öffentlich zugänglich gemacht wurden (z.B. im Internet), kannst du dich an das zuständige Amtsgericht wenden und ggf. datenschutzrechtliche Schritte einleiten. Weitere Informationen findest du z.B. beim [Bundesministerium der Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/fokus_themen/zwangsversteigerung/zwangsversteigerung_node.html).

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Ja, du bist grundsätzlich verpflichtet, dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zum Haus zu ermöglichen, damit dieser das Gutachten für die Zwangsversteigerung erst... [mehr]

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Ja, du bist grundsätzlich verpflichtet, dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zum Haus zu ermöglichen, damit dieser das Gutachten für die Zwangsversteigerung erstellen kann. Das ergibt sich aus § 758a Zivilprozessordnung (ZPO) und § 21 Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). Der Sachverständige benötigt Zugang, um den Zustand und Wert der Immobilie korrekt zu ermitteln. Verweigerst du den Zutritt, kann das Gericht auf Antrag des Sachverständigen oder des Gläubigers (hier: deines Ex-Mannes) eine sogenannte "Duldungsanordnung" erlassen. Im Extremfall kann sogar eine zwangsweise Öffnung der Immobilie angeordnet werden. Es ist daher ratsam, mit dem Sachverständigen einen Termin zu vereinbaren und ihm den Zugang zu ermöglichen. So kannst du auch sicherstellen, dass das Gutachten auf einer vollständigen und fairen Besichtigung basiert. Weitere Informationen findest du z.B. auf den Seiten des [Bundesministeriums der Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/finanzen/zwangsversteigerung/zwangsversteigerung_node.html).