Welche Absicherung brauchen Verkäufer einer Eigentumswohnung, wenn sie nach dem Verkauf mit Mietvertrag darin wohnen bleiben?

**Ja – die Verkäufer können sich absichern, aber ein bloßer Mietvertrag reicht dafür oft nicht aus. Die praktisch wichtigste Absicherung ist eine Kombination aus notariell abgestimmtem Kaufvertrag, unbefristetem Mietvertrag mit Ausschluss der ordentlichen Kündigung und möglichst zusätzlich einem im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrecht oder Nießbrauch.** ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) ## Entscheidend ist der Unterschied zwischen Mietschutz und dinglicher Absicherung Ein Mietvertrag schützt bereits erheblich, weil beim Verkauf einer vermieteten Wohnung der Erwerber in das Mietverhältnis eintritt; „Kauf bricht nicht Miete“ gilt also grundsätzlich. Außerdem kann der Vermieter Wohnraum nur kündigen, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt, etwa Eigenbedarf – und genau dieses Kündigungsrecht kann vertraglich ausgeschlossen werden. ([dejure.org](https://dejure.org/gesetze/BGB_ab_01.01.2023/566.html)) Der Haken: Ein reiner Mietvertrag ist nur schuldrechtlich. Er ist stark, aber nicht so stark wie ein im Grundbuch eingetragenes Recht. Wenn die Verkäufer wirklich sicher wohnen bleiben wollen, ist ein **dingliches Recht** die robustere Ebene der Absicherung. ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) ## Welche Absicherung in der Praxis am sinnvollsten ist **1. Unbefristeter Mietvertrag mit Kündigungsausschluss zugunsten der Verkäufer** Im Mietvertrag sollte ausdrücklich stehen, dass der Vermieter auf die **ordentliche Kündigung**, insbesondere wegen **Eigenbedarfs**, verzichtet. Genau das empfiehlt auch die Verbraucherzentrale für Rückmietmodelle. Ohne diese Klausel bleibt ein unnötiges Risiko. ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) **2. Mietregelung von Anfang an glasklar festlegen** Besonders wichtig sind: - Miethöhe ab Beginn - Regelung zu Mieterhöhungen - besser enge Begrenzung oder klarer Mechanismus statt offener Formulierungen - Betriebskosten - Instandhaltung und Reparaturen - Modernisierung und deren Folgen für die Miete ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) Der häufigste Denkfehler ist nicht die Kündigung, sondern die **spätere wirtschaftliche Verdrängung über steigende Miete**. Genau deshalb ist die Miethöhe oft wichtiger als der schöne Satz „lebenslanges Wohnen“. ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) **3. Zusätzliches Wohnungsrecht oder Nießbrauch im Grundbuch** Ein **Wohnungsrecht nach § 1093 BGB** gibt das Recht, die Wohnung zu bewohnen. Ein **Nießbrauch nach § 1030 BGB** geht weiter und ist umfassender. Für Verkäufer, die nur selbst weiter wohnen wollen, reicht oft das Wohnungsrecht; für weitergehende Nutzungen kann Nießbrauch stärker sein. Beide Rechte sind dinglich und damit deutlich härter abgesichert als nur ein Mietvertrag. ([gesetze-im-internet.de](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1093.html)) Der Nachteil ist klar: Eine solche Grundbuchbelastung drückt regelmäßig den Kaufpreis und macht die Wohnung für Käufer und finanzierende Banken unattraktiver. Genau deshalb wird sie in Rückmietmodellen oft gerade **nicht** vereinbart. Rechtlich sicherer ist sie trotzdem. ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) ## Was Verkäufer konkret in den Vertrag aufnehmen sollten Aus Verkäufersicht sind diese Punkte die Mindestabsicherung: - Mietvertrag **gleichzeitig** mit dem Kaufvertrag verbindlich vereinbaren - im Kaufvertrag festhalten, dass der Verkauf nur zusammen mit diesem Mietvertrag gilt - **unbefristetes Mietverhältnis** - **Ausschluss der ordentlichen Kündigung** durch den Vermieter, ausdrücklich auch wegen Eigenbedarfs - klare und möglichst enge Regelung zu **Mieterhöhungen** - klare Verteilung von **Instandhaltung, Reparaturen und Hausgeld** - Regelung, was bei Weiterverkauf der Wohnung gilt - wenn maximale Sicherheit gewünscht ist: **Wohnungsrecht oder Nießbrauch im Grundbuch** ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) ## Klare Bewertung Wenn die Verkäufer vor allem **Liquidität** wollen und dem Käuferkreis nicht schaden möchten, ist Rückmietung mit sehr gutem Mietvertrag oft der praktikabelste Weg. Wenn die Verkäufer aber sagen: „Wir müssen unter allen Umständen dort wohnen bleiben können“, dann ist ein **zusätzlich eingetragenes Wohnungsrecht** die deutlich bessere Absicherung – auch wenn der Kaufpreis dadurch meist sinkt. ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285)) Der entscheidende Praxispunkt ist also: **Nicht nur den Verkauf notariell sauber machen, sondern die Wohnsicherung selbst zum Kern des Notarvertrags machen.** Ein lose daneben geschlossener Standardmietvertrag ist für so einen Fall zu schwach. ([verbraucherzentrale.de](https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/geld-versicherungen/altersvorsorge/verkauf-und-rueckmietung-der-eigenen-immobilie-104285))