Was ist der Unterschied zwischen dem discounted Cashflow Verfahren und dem Ertragswertverfahren für Immobilien?

Das Discounted Cashflow (DCF) Verfahren und das Ertragswertverfahren sind zwei gängige Methoden zur Bewertung von Immobilien, die sich in ihrer Herangehensweise und den zugrunde liegenden Annahmen unterscheiden.

### Discounted Cashflow (DCF) Verfahren:
1. **Zukunftsorientiert**: Das DCF-Verfahren basiert auf der Prognose zukünftiger Cashflows, die eine Immobilie generieren wird. Diese Cashflows umfassen Mieteinnahmen, Betriebskosten und eventuelle Verkaufswerte.
2. **Diskontierung**: Die zukünftigen Cashflows werden auf den heutigen Wert abgezinst, um den Barwert der Immobilie zu ermitteln. Dies geschieht unter Verwendung eines geeigneten Diskontsatzes, der das Risiko und die Renditeerwartungen widerspiegelt.
3. **Detailtiefe**: Das DCF-Verfahren erfordert detaillierte Annahmen über zukünftige Einnahmen, Ausgaben, Leerstände und Marktbedingungen. Es ist daher oft zeitaufwändiger und erfordert umfassende Marktanalysen.
4. **Flexibilität**: Es ermöglicht eine flexible Modellierung von verschiedenen Szenarien, wie z.B. Mietsteigerungen oder Veränderungen in den Betriebskosten.

### Ertragswertverfahren:
1. **Ertragsorientiert**: Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die aktuellen und stabilen Erträge, die eine Immobilie generiert. Es wird oft für renditeorientierte Immobilien verwendet.
2. **Kapitalisierung**: Hierbei wird der jährliche Ertrag (z.B. Nettomieteinnahmen) durch einen Kapitalisierungszinssatz geteilt, um den Ertragswert zu bestimmen. Der Kapitalisierungszinssatz spiegelt das Risiko und die Renditeerwartungen wider.
3. **Einfachheit**: Das Verfahren ist in der Regel einfacher und schneller anzuwenden, da es weniger detaillierte Prognosen erfordert. Es wird oft für Immobilien verwendet, die bereits stabilen Cashflow generieren.
4. **Stabilität**: Es eignet sich besonders für Immobilien mit stabilen und vorhersehbaren Erträgen, da es weniger auf zukünftige Unsicherheiten eingeht.

### Fazit:
Der Hauptunterschied zwischen den beiden Verfahren liegt in der Herangehensweise: Das DCF-Verfahren ist zukunftsorientiert und berücksichtigt detaillierte Cashflow-Prognosen, während das Ertragswertverfahren auf aktuellen Erträgen basiert und einfacher in der Anwendung ist. Die Wahl des Verfahrens hängt von der Art der Immobilie, den verfügbaren Daten und den spezifischen Bewertungszielen ab.