4 Fragen zu Sachwert

Der Sachwert eines Gebäudes wird in der Regel durch die folgende Formel ermittelt: 1. **Bauwert**: Ermittlung der Kosten für den Neubau des Gebäudes. Dies umfasst Materialkosten, Arbeitskosten und eventuell weitere Baukosten. Hierbei wird oft auf aktuelle Baupreise zurückgegriffen. 2. **Bodenwert**: Der Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht. Dieser wird durch Vergleichswerte ähnlicher Grundstücke in der Umgebung oder durch Bodenrichtwerte ermittelt. 3. **Abschreibungen**: Berücksichtigung von Wertminderungen durch Abnutzung oder Alter des Gebäudes. Dies kann durch lineare oder degressive Abschreibungsmethoden geschehen. Die Formel zur Berechnung des Sachwerts lautet dann: **Sachwert = Bauwert + Bodenwert - Abschreibungen** Es ist wichtig, bei der Berechnung aktuelle und präzise Daten zu verwenden, um ein realistisches Ergebnis zu erzielen. In vielen Fällen kann es sinnvoll sein, einen Fachmann, wie einen Gutachter oder Immobilienbewerter, hinzuzuziehen.

Der Sachwert und der Verkehrswert sind zwei unterschiedliche Bewertungsansätze für Immobilien. 1. **Sachwert**: Der Sachwert bezieht sich auf den Wert einer Immobilie basierend auf den Kosten für den Wiederaufbau oder die Herstellung. Dabei werden die Werte der einzelnen Bauteile (z.B. Grundstück, Gebäude, Ausstattung) ermittelt und addiert. Der Sachwert berücksichtigt also die materiellen Werte und die Substanz der Immobilie, unabhängig von der Marktsituation. 2. **Verkehrswert**: Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der auf dem Markt für eine Immobilie erzielt werden kann. Er wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und spiegelt die aktuellen Marktbedingungen wider. Der Verkehrswert berücksichtigt auch Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie und wirtschaftliche Rahmenbedingungen. Zusammengefasst: Der Sachwert ist eine objektive Bewertung basierend auf Kosten, während der Verkehrswert eine subjektive Bewertung ist, die den aktuellen Markt widerspiegelt.

a. **Bodenrichtwert**: Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Boden, der von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte ermittelt wird. Er gibt den Wert pro Quadratmeter unbebauten Grundstücks in einer bestimmten Lage an und dient als Orientierungshilfe für die Bewertung von Grundstücken. b. **Verkehrswert**: Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für ein Grundstück oder eine Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt erzielt werden kann. Er wird durch Angebot und Nachfrage bestimmt und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren. c. **Sachwert**: Der Sachwert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den Herstellungskosten des Gebäudes und dem Bodenwert zusammensetzt. Er wird oft bei der Bewertung von selbstgenutzten Immobilien verwendet und berücksichtigt die Kosten, die für die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes anfallen würden. d. **Ertragswert**: Der Ertragswert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den zukünftigen Erträgen (z.B. Mieteinnahmen) ableitet. Er wird häufig bei der Bewertung von Renditeobjekten wie Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien verwendet und basiert auf der Annahme, dass der Wert der Immobilie durch die erzielbaren Einnahmen bestimmt wird.

Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren, das insbesondere in der Immobilienbewertung Anwendung findet. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie durch die Kosten für die Herstellung oder den Erwerb der baulichen Anlagen und des Grundstücks bestimmt wird. Das Verfahren gliedert sich in mehrere Schritte: 1. **Ermittlung des Bodenwerts**: Hierbei wird der Wert des Grundstücks ermittelt, auf dem die Immobilie steht. Dies geschieht oft durch Vergleich mit ähnlichen Grundstücken in der Umgebung. 2. **Ermittlung der Herstellungskosten**: Die Kosten für den Bau der Immobilie werden ermittelt. Dabei werden sowohl die direkten Baukosten als auch die indirekten Kosten (z.B. Planungskosten) berücksichtigt. 3. **Abschreibung**: Da Immobilien im Laufe der Zeit an Wert verlieren, wird eine Abschreibung auf die Herstellungskosten vorgenommen, um den aktuellen Wert der baulichen Anlagen zu bestimmen. 4. **Zusammenführung der Werte**: Der endgültige Wert der Immobilie ergibt sich aus der Summe des Bodenwerts und des aktuellen Wertes der baulichen Anlagen. Das Sachwertverfahren wird häufig bei der Bewertung von eigengenutzten Immobilien oder bei speziellen Objekten angewendet, bei denen andere Bewertungsverfahren, wie das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren, weniger aussagekräftig sind.