Was bedeutet Alterswertminderung nach Ross bei der Immobilienbewertung?

Die Alterswertminderung nach Ross ist ein Begriff aus der Immobilienbewertung und beschreibt den Wertverlust einer Immobilie, der durch deren Alter und den damit verbundenen Verschleiß entsteht. Sie ist ein Teilaspekt der Sachwertermittlung, insbesondere im sogenannten Sachwertverfahren, das in Deutschland häufig zur Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet wird.

**Kernpunkte der Alterswertminderung nach Ross:**

- **Ross’sche Formel:** Die Alterswertminderung wird nach der sogenannten Ross’schen Formel berechnet. Diese lautet:

\[
\text{Alterswertminderung} = 1 - \frac{\text{Restnutzungsdauer}}{\text{Gesamtnutzungsdauer}}
\]

oder umgestellt:

\[
\text{Sachwert} = \text{Herstellungskosten} \times \frac{\text{Restnutzungsdauer}}{\text{Gesamtnutzungsdauer}}
\]

- **Gesamtnutzungsdauer:** Die Gesamtnutzungsdauer ist die Zeitspanne, in der ein Gebäude wirtschaftlich genutzt werden kann (z. B. 80 Jahre für ein Wohnhaus).

- **Restnutzungsdauer:** Die Restnutzungsdauer ist die verbleibende Zeit, in der das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann.

- **Ziel:** Die Alterswertminderung soll den tatsächlichen Zustand und das Alter des Gebäudes im Vergleich zu einem Neubau berücksichtigen. Ein älteres Gebäude hat in der Regel einen geringeren Wert als ein vergleichbarer Neubau, da es bereits einen Teil seiner Nutzungsdauer „verbraucht“ hat.

**Beispiel:**
Ein Haus hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren und ist 20 Jahre alt. Die Restnutzungsdauer beträgt also 60 Jahre.

\[
\text{Alterswertminderung} = 1 - \frac{60}{80} = 0,25 \text{ bzw. 25%}
\]

Das bedeutet, dass das Gebäude einen Wertverlust von 25 % gegenüber einem Neubau aufweist.

**Fazit:**
Die Alterswertminderung nach Ross ist ein standardisiertes Verfahren, um den altersbedingten Wertverlust von Immobilien sachgerecht und nachvollziehbar zu berechnen. Sie ist ein wichtiger Bestandteil der Wertermittlung im Sachwertverfahren.

Weitere Informationen findest du z. B. beim [Bundesanzeiger Verlag](https://www.bundesanzeiger-verlag.de/immobilien/lexikon/alterswertminderung-nach-ross.html) oder in den [Richtlinien zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie)](https://www.bundesanzeiger-verlag.de/immobilien/lexikon/sachwertrichtlinie-swertR.html).