6 Fragen zu Immobilienkaufvertrag

Wenn ein Immobilienkaufvertrag aufgrund von Nichtigkeit gemäß § 139 BGB (Teilnichtigkeit), § 125 BGB (Formnichtigkeit) oder § 818 BGB (Herausgabeanspruch bei ungerechtfertigter Bereicherung) unwirksam ist und dies vorsätzlich herbeigeführt wurde, können verschiedene Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. 1. **Schadensersatz wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung (§ 826 BGB)**: Wenn der Vertragspartner vorsätzlich und sittenwidrig gehandelt hat, kann ein Anspruch auf Schadensersatz nach § 826 BGB bestehen. Hierbei muss nachgewiesen werden, dass der Vertragspartner bewusst und in sittenwidriger Weise gehandelt hat. 2. **Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss (culpa in contrahendo, § 311 Abs. 2, § 280 BGB)**: Wenn der Vertragspartner bereits bei den Vertragsverhandlungen vorsätzlich falsche Angaben gemacht hat oder wesentliche Informationen verschwiegen hat, kann ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Verschuldens bei Vertragsschluss bestehen. 3. **Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 BGB)**: Im Rahmen der ungerechtfertigten Bereicherung kann der Käufer die Rückabwicklung des Vertrages verlangen. Dies bedeutet, dass die empfangenen Leistungen zurückgewährt werden müssen. Wenn der Verkäufer vorsätzlich gehandelt hat, kann der Käufer auch den Ersatz des Vertrauensschadens verlangen, also den Schaden, der dadurch entstanden ist, dass er auf die Gültigkeit des Vertrages vertraut hat. 4. **Ersatz des positiven Interesses**: In bestimmten Fällen kann auch der Ersatz des positiven Interesses verlangt werden, also der Schaden, der dadurch entstanden ist, dass der Vertrag nicht erfüllt wurde. Dies setzt jedoch voraus, dass der Käufer nachweisen kann, dass er durch die Nichterfüllung des Vertrages einen konkreten Vermögensnachteil erlitten hat. Es ist ratsam, in solchen Fällen rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um die genauen Ansprüche und deren Durchsetzbarkeit zu klären. Ein Anwalt kann dabei helfen, die notwendigen Beweise zu sammeln und die Ansprüche rechtlich fundiert geltend zu machen.

Die Wartezeit auf einen Notartermin für einen Immobilienkaufvertrag kann variieren und hängt von mehreren Faktoren ab, wie der Region, der Verfügbarkeit des Notars und der aktuellen Nachfrage. In der Regel kann es zwischen wenigen Tagen bis zu mehreren Wochen dauern, einen Termin zu bekommen. In städtischen Gebieten kann es oft schneller gehen, während es in ländlichen Regionen länger dauern kann. Es ist ratsam, frühzeitig einen Termin zu vereinbaren, um Verzögerungen zu vermeiden.

Im Immobilienkaufvertrag kann grundsätzlich nicht direkt geregelt werden dass der neue Eigentümer sofort das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf kündigen kann. Das Mietrecht schützt Mieter vor einer sofortigen Kündigung, auch wenn der Eigentümer wechselt. Nach § 577a BGB hat der Käufer einer vermieteten Immobilie in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten, um Eigenbedarf geltend zu machen. Zudem muss der Eigenbedarf konkret begründet werden. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die genauen Möglichkeiten und Bedingungen zu klären.

Einen Kaufvertrag für eine Immobilie kann in der Regel ein Notar aufsetzen. In Deutschland ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass Immobilienkäufe notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag rechtlich korrekt ist und beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten informiert sind. Auch Anwälte, die auf Immobilienrecht spezialisiert sind, können bei der Erstellung und Prüfung eines Kaufvertrags unterstützen, jedoch muss die Beurkundung durch einen Notar erfolgen.

Ja, grundsätzlich kann der Käufer den Verkäufer beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags beim Notar vertreten. Allerdings gibt es dabei wichtige rechtliche Vorgaben zu beachten: 1. **Notarielle Beurkundung der Vollmacht:** Da der Immobilienkaufvertrag selbst notariell beurkundet werden muss, muss auch die Vollmacht, mit der der Käufer den Verkäufer vertritt, notariell beurkundet sein (§ 167 BGB, § 311b BGB). Eine einfache schriftliche Vollmacht reicht nicht aus. 2. **Offenlegung der Vertretung:** Beim Notartermin muss der Käufer offenlegen, dass er als Vertreter des Verkäufers handelt und die entsprechende Vollmacht vorlegen. 3. **Genehmigung bei fehlender Vollmacht:** Falls keine (notariell beurkundete) Vollmacht vorliegt, kann der Vertrag zunächst als sogenanntes "schwebend unwirksames Geschäft" abgeschlossen werden. Der Verkäufer kann den Vertrag dann nachträglich notariell genehmigen (§ 177 BGB). **Fazit:** Der Käufer kann den Verkäufer vertreten, wenn eine notariell beurkundete Vollmacht vorliegt oder der Verkäufer den Vertrag nachträglich notariell genehmigt. In der Praxis wird dies jedoch selten gemacht, da es ein hohes Maß an Vertrauen und rechtliche Sorgfalt erfordert. Weitere Informationen findest du z.B. bei [Justizportal NRW](https://www.justiz.nrw.de/BS/OVG/entscheidungen/2020/2020_11_19_7_A_1160_19.html) oder bei [Notar.de](https://www.notar.de/der-notar/immobilienkauf).

Wenn ein Immobilienkaufvertrag, der eine Grundschuldvollmachtsbestellung enthält, für nichtig erklärt wird, hat dies mehrere rechtliche Folgen: 1. **Rückabwicklung des Kaufvertrags**: Beide Parteien müssen in den Zustand zurückversetzt werden, der vor Abschluss des Vertrags bestand. Das bedeutet, dass der Käufer den Kaufpreis zurückerhält und der Verkäufer das Eigentum an der Immobilie zurückbekommt. 2. **Rückabwicklung der Grundschuld**: Wenn bereits eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde, muss diese gelöscht werden. Der Käufer hat keinen Anspruch auf die Grundschuld, da der zugrunde liegende Kaufvertrag nichtig ist. 3. **Schadensersatzansprüche**: Beide Parteien könnten Schadensersatzansprüche geltend machen, wenn ihnen durch die Nichtigkeit des Vertrags ein Schaden entstanden ist. Dies könnte z.B. der Fall sein, wenn der Käufer bereits Investitionen in die Immobilie getätigt hat oder der Verkäufer andere Kaufinteressenten abgewiesen hat. 4. **Kosten und Gebühren**: Die Kosten für die Rückabwicklung, einschließlich Notar- und Grundbuchgebühren, müssen in der Regel von den Parteien getragen werden. Wer diese Kosten letztlich zu tragen hat, hängt von den individuellen Vereinbarungen und Umständen ab. 5. **Rechtsfolgen für die Vollmacht**: Die Vollmacht zur Bestellung der Grundschuld wird ebenfalls nichtig. Das bedeutet, dass alle auf dieser Vollmacht basierenden Handlungen rückgängig gemacht werden müssen. Es ist ratsam, in einem solchen Fall rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen, um die genauen Schritte und Ansprüche zu klären.