Unter welchen Bedingungen kann man in Rumänien das Eigentum an einem Haus erwerben, wenn man darin wohnt?

Question

Unter welchen Bedingungen kann man in Rumänien das Eigentum an einem Haus erwerben, wenn man darin wohnt?

Antwort

Verwandte Fragen

Wem gehört ein vom Pächter auf einem Grundstück errichtetes Gebäude?

Werden andere Hausbewohner informiert, wenn ein rumänischer Hausbewohner im Sinne von usucapio einen Grundbucheintrag beim Gericht beantragt?

Wie lange darf sich ein Rumäne bei Usucapio eines Hauses in Rumänien im Ausland zum Gelderwerb aufhalten?

Wie läuft der Hauserwerb in Rumänien ab?

Wie sichert man ein Nutzungsrecht im Grundbuch?

Können zwei Bewohner eines rumänischen Hauses im Sinne von usucapio als Besitzer anerkannt werden, wenn nur einer dort gemeldet ist?

Wer wird in Rumänien eher als Hausbesitzer anerkannt: offiziell gemeldeter oder nicht gemeldeter Bewohner?

Kann man in Rumänien den Besitz eines Hauses durch längeres Wohnen ohne Anmeldung erlangen?

Geht der Besitz eines Hauses in Rumänien nach 25 Jahren auf den Bewohner über?

Accepted Answer

In Rumänien kann der Besitz eines Hauses, in dem man wohnt, unter bestimmten Umständen durch das sogenannte „usucapio“ (Ersitzung) erlangt werden. Das bedeutet, dass jemand, der ein fremdes Grundstück oder Haus über einen längeren Zeitraum offen, ununterbrochen und in gutem Glauben wie ein Eigentümer nutzt, unter bestimmten Voraussetzungen das Eigentum daran erwerben kann. Die wichtigsten Voraussetzungen für die Ersitzung in Rumänien sind: 1. **Dauer des Besitzes:** - Bei gutgläubigem Besitz (der Besitzer glaubt, rechtmäßiger Eigentümer zu sein): mindestens 10 Jahre. - Bei bösgläubigem Besitz (der Besitzer weiß, dass er nicht der Eigentümer ist): mindestens 20 Jahre. 2. **Kontinuierlicher und ununterbrochener Besitz:** Der Besitz muss während der gesamten Frist ohne Unterbrechung ausgeübt werden. 3. **Öffentlicher Besitz:** Der Besitz muss offen und für jedermann erkennbar sein, nicht heimlich. 4. **Besitz wie ein Eigentümer:** Der Besitzer muss das Haus so nutzen, als wäre er der Eigentümer (z.B. Instandhaltung, Nutzung, Zahlung von Steuern). 5. **Kein Widerspruch des Eigentümers:** Der rechtmäßige Eigentümer darf während der Ersitzungsfrist keine rechtlichen Schritte gegen den Besitzer einleiten. Nach Ablauf der entsprechenden Frist kann der Besitzer beim Gericht die Feststellung des Eigentums beantragen. Das Gericht prüft die Voraussetzungen und kann das Eigentum offiziell übertragen. **Wichtiger Hinweis:** Die genauen rechtlichen Anforderungen und Verfahren können sich ändern und sind im rumänischen Zivilgesetzbuch geregelt. Es empfiehlt sich, einen lokalen Anwalt oder Notar zu konsultieren, um die individuelle Situation zu prüfen. Weitere Informationen findest du z.B. auf der offiziellen Seite des [rumänischen Justizministeriums](https://www.just.ro/).

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Errichtet der Pächter eines Grundstücks ein Gebäude auf diesem Grundstück, gehört das Gebäude grundsätzlich dem Eigentümer des Grundstücks. Dies ergibt sic... [mehr]

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Errichtet der Pächter eines Grundstücks ein Gebäude auf diesem Grundstück, gehört das Gebäude grundsätzlich dem Eigentümer des Grundstücks. Dies ergibt sich aus dem sogenannten „Akzessionsprinzip“ des deutschen Sachenrechts (§ 94 Abs. 1 BGB). Danach sind fest mit dem Boden verbundene Sachen (wie Gebäude) wesentliche Bestandteile des Grundstücks und können nicht selbständig im Eigentum stehen. Das bedeutet: Auch wenn der Pächter das Gebäude auf eigene Kosten errichtet, wird der Grundstückseigentümer automatisch Eigentümer des Gebäudes. Der Pächter hat in der Regel keinen Anspruch auf das Eigentum am Gebäude, kann aber unter bestimmten Voraussetzungen (z.B. vertragliche Vereinbarung, Entschädigungsanspruch nach § 951 BGB) einen Ausgleich verlangen. Weitere Informationen findest du z.B. hier: - [§ 94 BGB – Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__94.html) - [§ 946 BGB – Verbindung mit einem Grundstück](https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__946.html)

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Ja, im Rahmen eines usucapio-Verfahrens (Ersitzung) in Rumänien werden die anderen Hausbewohner bzw. Miteigentümer grundsätzlich informiert. Das rumänische Zivilgesetzbuch sieht vo... [mehr]

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Ja, im Rahmen eines usucapio-Verfahrens (Ersitzung) in Rumänien werden die anderen Hausbewohner bzw. Miteigentümer grundsätzlich informiert. Das rumänische Zivilgesetzbuch sieht vor, dass bei einem Antrag auf Eintragung des Eigentums durch Ersitzung (usucapio) alle betroffenen Parteien, insbesondere die im Grundbuch eingetragenen Eigentümer oder sonstige Berechtigte, benachrichtigt werden müssen. Das Gericht prüft im Verfahren, ob die Voraussetzungen für die Ersitzung erfüllt sind, und stellt sicher, dass alle potenziell betroffenen Personen (z.B. Miteigentümer, Nachbarn, Gläubiger mit eingetragenen Rechten) Gelegenheit zur Stellungnahme haben. Dies geschieht in der Regel durch eine öffentliche Bekanntmachung und/oder direkte Benachrichtigung der im Grundbuch eingetragenen Personen. Ziel ist es, die Rechte Dritter zu schützen und ihnen die Möglichkeit zu geben, Einwände gegen den Antrag zu erheben. Weitere Informationen findest du z.B. auf den Seiten des [rumänischen Justizministeriums](https://www.just.ro/) oder bei einem [rumänischen Notariat](https://www.uniuneanotarilor.ro/).

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Im rumänischen Recht bezieht sich das Institut der „usucapio“ (Ersitzung) auf den Erwerb von Eigentum durch den fortgesetzten, ungestörten Besitz einer Immobilie über einen... [mehr]

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Im rumänischen Recht bezieht sich das Institut der „usucapio“ (Ersitzung) auf den Erwerb von Eigentum durch den fortgesetzten, ungestörten Besitz einer Immobilie über einen bestimmten Zeitraum hinweg. Nach dem rumänischen Zivilgesetzbuch (Codul Civil) beträgt die reguläre Ersitzungsfrist für Immobilien in der Regel 10 Jahre (Art. 930 ff. Cod Civil), in bestimmten Fällen auch 30 Jahre. Entscheidend für die Ersitzung ist der „ununterbrochene Besitz“ (posesia neîntreruptă). Das bedeutet, dass der Besitzer die Immobilie während der gesamten Frist so nutzen muss, wie es ein Eigentümer tun würde – öffentlich, friedlich und als sein eigenes Eigentum. Ein vorübergehender Aufenthalt im Ausland zum Zwecke des Gelderwerbs unterbricht die Ersitzung grundsätzlich **nicht**, solange der Besitzwille (animus possidendi) und die tatsächliche Kontrolle (corpus possessionis) über die Immobilie erhalten bleiben. Das heißt, der Besitzer muss weiterhin als Besitzer auftreten, z.B. durch regelmäßige Rückkehr, Verwaltung, Beauftragung von Verwaltern oder andere Handlungen, die zeigen, dass er die Immobilie nicht aufgegeben hat. **Wichtig:** - Längere Abwesenheiten können problematisch werden, wenn sie als Besitzaufgabe oder Besitzunterbrechung gewertet werden könnten. - Die genaue Bewertung hängt von den Umständen ab (z.B. wie lange die Abwesenheit dauert, ob jemand anderes Besitz ergreift, wie die Immobilie verwaltet wird). - Es gibt **keine festgelegte maximale Abwesenheitsdauer** im Gesetz, aber der Besitz darf nicht als „unterbrochen“ gelten. **Fazit:** Ein Rumäne kann sich zum Gelderwerb im Ausland aufhalten, solange er den Besitz an der Immobilie in Rumänien nicht aufgibt oder unterbricht. Die Ersitzung wird nur dann gefährdet, wenn der Besitzwille oder die tatsächliche Kontrolle über das Haus verloren gehen. **Empfehlung:** Im Einzelfall sollte ein rumänischer Rechtsanwalt konsultiert werden, um die konkrete Situation zu bewerten und Risiken zu vermeiden. Weitere Informationen zum rumänischen Zivilgesetzbuch findest du hier: [Codul Civil – Lege5.ro](https://lege5.ro/Gratuit/gm3dinzqgi4a/codul-civil-din-2009)

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Der Erwerb von Immobilien in Rumänien ist für EU-Bürger grundsätzlich möglich. Seit dem EU-Beitritt Rumäniens im Jahr 2007 dürfen EU-Bürger dort unter ähnl... [mehr]

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Der Erwerb von Immobilien in Rumänien ist für EU-Bürger grundsätzlich möglich. Seit dem EU-Beitritt Rumäniens im Jahr 2007 dürfen EU-Bürger dort unter ähnlichen Bedingungen wie rumänische Staatsbürger Immobilien kaufen. Hier einige wichtige Punkte zum Hauserwerb in Rumänien: 1. **Grundstücke und Häuser**: EU-Bürger dürfen sowohl Häuser als auch Grundstücke für Wohnzwecke erwerben. Beim Kauf von landwirtschaftlichen Flächen oder Wäldern gibt es teilweise noch Einschränkungen. 2. **Kaufprozess**: - **Vorvertrag**: Häufig wird ein Vorvertrag abgeschlossen, in dem die Bedingungen des Kaufs festgelegt werden. - **Notarielle Beurkundung**: Der Kaufvertrag muss notariell beurkundet werden. - **Grundbucheintrag**: Nach der Beurkundung wird der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen. 3. **Kosten**: - **Notargebühren**: Diese liegen meist zwischen 0,5 % und 2 % des Kaufpreises. - **Steuern**: Es fällt eine Grunderwerbsteuer an, die je nach Wert der Immobilie variiert (meist zwischen 1 % und 3 %). - **Maklergebühren**: Falls ein Makler eingeschaltet wird, beträgt die Provision in der Regel 2 % bis 4 % des Kaufpreises. 4. **Besonderheiten**: - Es empfiehlt sich, einen Anwalt oder Notar mit Erfahrung im rumänischen Immobilienrecht hinzuzuziehen. - Die Eigentumsverhältnisse sollten sorgfältig geprüft werden, da es in Rumänien gelegentlich Unklarheiten bei Grundbucheinträgen gibt. 5. **Finanzierung**: - Hypotheken für Ausländer sind möglich, aber die Bedingungen können strenger sein als für Einheimische. Weitere Informationen findest du beispielsweise auf den Seiten der [Deutschen Botschaft Bukarest](https://bukarest.diplo.de/ro-de/themen/visa/-/2313762) oder bei rumänischen Notarkammern. Bitte beachte, dass sich rechtliche Rahmenbedingungen ändern können. Es ist ratsam, sich vor dem Kauf aktuell beraten zu lassen.

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Ein Nutzungsrecht, wie zum Beispiel ein Wohnrecht, Wegerecht oder Nießbrauch, wird im Grundbuch durch die Eintragung einer sogenannten Grunddienstbarkeit, beschränkt persönlichen Diens... [mehr]

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Ein Nutzungsrecht, wie zum Beispiel ein Wohnrecht, Wegerecht oder Nießbrauch, wird im Grundbuch durch die Eintragung einer sogenannten Grunddienstbarkeit, beschränkt persönlichen Dienstbarkeit oder eines Nießbrauchs gesichert. Das Grundbuch ist das amtliche Register, in dem alle Rechte an Grundstücken dokumentiert werden. **Vorgehen zur Sicherung eines Nutzungsrechts im Grundbuch:** 1. **Vertragliche Vereinbarung:** Zunächst wird zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Berechtigten ein Vertrag über das Nutzungsrecht geschlossen. Dieser Vertrag muss in der Regel notariell beurkundet werden. 2. **Notarielle Beurkundung:** Der Notar erstellt die Urkunde über das Nutzungsrecht und beantragt die Eintragung beim Grundbuchamt. 3. **Eintragung im Grundbuch:** Das Grundbuchamt prüft den Antrag und trägt das Nutzungsrecht als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs ein. Erst mit dieser Eintragung ist das Nutzungsrecht rechtlich gesichert und gegenüber Dritten wirksam. **Wichtige Hinweise:** - Die genaue Art des Nutzungsrechts (z.B. Grunddienstbarkeit, Nießbrauch, Wohnrecht) bestimmt, wie es im Grundbuch eingetragen wird. - Ohne Eintragung im Grundbuch ist das Nutzungsrecht gegenüber Dritten (z.B. neuen Eigentümern) nicht geschützt. Weitere Informationen findest du beispielsweise auf den Seiten des [Bundesministeriums der Justiz](https://www.bmj.de/DE/themen/grundbuch/grundbuch_node.html) oder bei [justiz.de](https://www.justiz.de/themen/grundbuch/index.php).

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Im römischen Recht bezeichnet „usucapio“ (Ersitzung) den Erwerb des Eigentums an einer Sache durch fortdauernden Besitz über eine bestimmte Zeit hinweg, sofern bestimmte Vorausse... [mehr]

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Im römischen Recht bezeichnet „usucapio“ (Ersitzung) den Erwerb des Eigentums an einer Sache durch fortdauernden Besitz über eine bestimmte Zeit hinweg, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Die Frage, ob zwei Bewohner eines Hauses in Rumänien im Sinne der usucapio als dessen Besitzer anerkannt werden könnten, hängt von mehreren Faktoren ab. Entscheidend ist dabei nicht die polizeiliche Anmeldung, sondern der tatsächliche Besitz und die Art und Weise, wie dieser Besitz ausgeübt wird. Im römischen Recht (und in vielen modernen Rechtssystemen, die davon beeinflusst sind) ist Besitzer, wer die tatsächliche Sachherrschaft über eine Sache ausübt und dies mit dem Willen tut, die Sache als die eigene zu behalten („animus domini“). **Zur konkreten Frage:** - **Der angemeldete Bewohner:** Die Anmeldung kann ein Indiz für den Besitzwillen sein, ist aber nicht zwingend erforderlich. Entscheidend ist, ob er tatsächlich wie ein Eigentümer über das Haus verfügt. - **Der nicht angemeldete Bewohner:** Auch ohne Anmeldung kann jemand Besitzer sein, wenn er die tatsächliche Sachherrschaft ausübt und den Besitzwillen hat. **Fazit:** Beide Bewohner könnten im Sinne der usucapio als Besitzer anerkannt werden, wenn sie die tatsächliche Sachherrschaft über das Haus ausüben und den entsprechenden Besitzwillen haben. Die Anmeldung ist dabei nicht das entscheidende Kriterium, sondern die tatsächlichen Besitzverhältnisse. Weitere Informationen zur usucapio findest du z.B. [hier](https://de.wikipedia.org/wiki/Ersitzung).

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In Rumänien ist für die rechtliche Anerkennung als Eigentümer eines Hauses in der Regel der Eintrag im Grundbuch (rumänisch: „Cartea Funciară“) entscheidend. Wer dort a... [mehr]

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In Rumänien ist für die rechtliche Anerkennung als Eigentümer eines Hauses in der Regel der Eintrag im Grundbuch (rumänisch: „Cartea Funciară“) entscheidend. Wer dort als Eigentümer eingetragen ist, gilt rechtlich als Besitzer des Hauses. Die polizeiliche Anmeldung (Meldeadresse) ist für das Eigentum nicht ausschlaggebend, sondern zeigt nur, wer dort wohnt. Wenn also einer der beiden Bewohner offiziell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist und der andere nicht, wird der im Grundbuch eingetragene Bewohner als rechtmäßiger Eigentümer anerkannt. Die bloße Anmeldung als Bewohner (z.B. bei der Gemeinde) begründet kein Eigentum. Weitere Informationen zum rumänischen Grundbuchsystem findest du z.B. hier: https://www.just.ro/en/land-registration/ Zusammengefasst: Derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, wird in Rumänien rechtlich als Eigentümer anerkannt, unabhängig von der polizeilichen Anmeldung.

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In Rumänien ist der Erwerb des Eigentums an einer Immobilie durch bloßes Bewohnen – ohne formelle Anmeldung oder Eigentumsübertragung – grundsätzlich nicht möglic... [mehr]

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In Rumänien ist der Erwerb des Eigentums an einer Immobilie durch bloßes Bewohnen – ohne formelle Anmeldung oder Eigentumsübertragung – grundsätzlich nicht möglich. Das Eigentum an Immobilien wird in Rumänien durch einen notariell beurkundeten Kaufvertrag und die Eintragung im Grundbuch (Cartea Funciară) erworben. Es gibt jedoch das Rechtsinstitut der sogenannten „usucapiune“ (Ersitzung). Nach rumänischem Recht kann jemand unter bestimmten Voraussetzungen Eigentum an einer Immobilie durch langjährigen, ununterbrochenen und gutgläubigen Besitz erwerben. Die wichtigsten Voraussetzungen sind: - **Dauer:** In der Regel muss der Besitz mindestens 10 Jahre (bei gutgläubigem Besitz) oder 30 Jahre (bei bösgläubigem Besitz) ununterbrochen ausgeübt werden. - **Publizität:** Der Besitz muss offen, ungestört und als Eigentümer ausgeübt werden. - **Gutgläubigkeit:** Der Besitzer muss glauben, rechtmäßiger Eigentümer zu sein (bei der kürzeren Frist). Eine formelle Anmeldung als Bewohner ist für die Ersitzung nicht zwingend erforderlich, kann aber als Beweis für den Besitz dienen. Entscheidend ist, dass der Besitz öffentlich, ununterbrochen und als Eigentümer ausgeübt wird. **Wichtig:** Die Ersitzung muss gerichtlich festgestellt werden. Das bedeutet, dass nach Ablauf der Frist ein Gericht angerufen werden muss, das den Eigentumserwerb durch Ersitzung bestätigt. **Fazit:** Es ist möglich, unter bestimmten Voraussetzungen durch langjährigen Besitz Eigentum an einem Haus in Rumänien zu erwerben, auch wenn man nicht als Bewohner angemeldet ist. Allerdings ist dies ein komplexer rechtlicher Prozess, der eine gerichtliche Entscheidung erfordert. Eine rechtliche Beratung durch einen rumänischen Anwalt ist in solchen Fällen dringend zu empfehlen. Weitere Informationen findest du z.B. auf den Seiten der [Notarkammer Rumänien](https://www.uniuneanotarilor.ro/) (rumänisch).

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Nein, das ist so pauschal nicht richtig. In Rumänien gibt es kein allgemeines Gesetz, das besagt, dass der Besitz eines Hauses nach 25 Jahren automatisch an den Bewohner übergeht. Allerding... [mehr]

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Nein, das ist so pauschal nicht richtig. In Rumänien gibt es kein allgemeines Gesetz, das besagt, dass der Besitz eines Hauses nach 25 Jahren automatisch an den Bewohner übergeht. Allerdings existiert im rumänischen Zivilrecht das Prinzip der sogenannten „usucapio“ (Ersitzung). Das bedeutet, dass jemand, der ein Grundstück oder eine Immobilie über einen bestimmten Zeitraum offen, ununterbrochen, in gutem Glauben und als Eigentümer nutzt, unter bestimmten Voraussetzungen das Eigentum daran erwerben kann. Die Fristen hierfür betragen in der Regel 10 oder 30 Jahre, abhängig von den genauen Umständen (z.B. ob der Besitzer in gutem Glauben war und ob es einen gültigen Titel gibt). Die 25 Jahre, die du nennst, sind keine gesetzlich festgelegte Frist für den Eigentumserwerb durch bloßes Bewohnen. Es kommt immer auf die konkrete Situation und die Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen an. Weitere Informationen findest du z.B. auf juristischen Seiten wie [Avocatnet.ro](https://www.avocatnet.ro/articol_57036/Uzucapiunea-in-noul-Cod-civil-conditii-si-efecte.html) (auf Rumänisch). Für eine verbindliche Auskunft solltest du einen Fachanwalt für rumänisches Immobilienrecht konsultieren.