Wie berechnet man eine realistische Baufinanzierung über 250.000 Euro mit immobiliengestützten Sicherheiten und 20 Jahren Laufzeit?

Eine realistische Baufinanzierung über 250.000 Euro, rückzahlbar in 20 Jahren und mit gesicherten, immobiliengestützten Sicherheiten, lässt sich wie folgt überschlagen:

**1. Zinssatz:**
Mit guter Bonität und Immobilien als Sicherheit kannst du aktuell (Stand Mitte 2024) mit einem effektiven Jahreszins von etwa 3,5 % bis 4,5 % rechnen. Der genaue Zinssatz hängt von Bank, Eigenkapital, Lage und Zustand der Immobilie ab.

**2. Annuitätendarlehen:**
Die meisten Baufinanzierungen werden als Annuitätendarlehen abgeschlossen. Das bedeutet: Du zahlst über die Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt.

**3. Beispielrechnung:**
Nehmen wir einen Zinssatz von 4 % und eine Laufzeit von 20 Jahren (240 Monate):

- **Darlehenssumme:** 250.000 €
- **Zinssatz:** 4 % p.a.
- **Laufzeit:** 20 Jahre

Die monatliche Rate (Annuität) berechnest du mit folgender Formel:

Annuität = Darlehensbetrag × [ (Zinssatz/12) × (1 + Zinssatz/12)^Laufzeit in Monaten ] / [ (1 + Zinssatz/12)^Laufzeit in Monaten – 1 ]

Eingesetzt:

- Zinssatz/12 = 0,04/12 = 0,003333
- (1 + 0,003333)^240 ≈ 2,208
- Annuität = 250.000 × [0,003333 × 2,208] / [2,208 – 1]
- Annuität = 250.000 × 0,00736 / 1,208
- Annuität ≈ 250.000 × 0,00609
- **Monatliche Rate ≈ 1.522 €**

**4. Gesamtkosten:**
- **Gesamtrückzahlung:** 1.522 € × 240 Monate = 365.280 €
- **Zinskosten:** 365.280 € – 250.000 € = 115.280 €

**5. Einflussfaktoren:**
- Eigenkapital senkt den Zinssatz.
- Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit und senken die Zinskosten.
- Förderungen (z.B. KfW) können die Kosten reduzieren.

**Fazit:**
Bei 250.000 € Darlehen, 4 % Zins und 20 Jahren Laufzeit liegt die monatliche Rate bei etwa 1.522 €. Die Gesamtkosten betragen rund 365.280 €, davon ca. 115.280 € Zinsen. Genaue Konditionen hängen von deiner individuellen Situation und dem Angebot der Bank ab.

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