Kann ich meine 50-%-Immobilienhälfte an meine Tochter vermieten und steuerlich absetzen?

**Ja – aber nur sehr eingeschränkt: Sie können Ihrer Tochter steuerlich nur den Teil wirksam vermieten, der über ihren eigenen 50%-Miteigentumsanteil hinausgeht. Für den Teil, der ihrer Tochter bereits selbst gehört, erkennt das Finanzamt ein Mietverhältnis grundsätzlich nicht an.** ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/miteigentum-4-aufteilung-von-einnahmen-und-werbungskosten-HI1636433.html)) ## Entscheidend ist der Eigentumsanteil Wenn Ihnen und Ihrer Tochter die Immobilie je zur Hälfte gehört, kann Ihre Tochter ihre **eigene Hälfte** nicht von Ihnen „anmieten“. Steuerlich fehlt es insoweit an einer echten Vermietung, weil niemand an sich selbst Miete zahlt. Anerkannt wird nur die entgeltliche Überlassung des **fremden Anteils**, also Ihres 50%-Anteils an Ihre Tochter. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/miteigentum-4-aufteilung-von-einnahmen-und-werbungskosten-HI1636433.html)) Die praktische Folge ist wichtig: **Sie können nicht die gesamten Kosten der Immobilie als Vermieter ansetzen**, sondern nur die Kosten, die auf den tatsächlich vermieteten Anteil entfallen und Ihnen wirtschaftlich zuzurechnen sind. Bei Miteigentum werden Einnahmen und Werbungskosten grundsätzlich nach den Eigentumsquoten aufgeteilt. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/miteigentum-33-abschreibungen-bei-miteigentuemergemeinschaften-HI1636432.html)) ## Was Sie steuerlich absetzen können Abziehbar sind bei Ihnen typischerweise nur die **anteiligen Werbungskosten** für Ihren vermieteten Anteil, also zum Beispiel: - anteilige AfA - anteilige Schuldzinsen, soweit Sie die Darlehen selbst tragen - anteilige Erhaltungsaufwendungen - anteilige Grundsteuer, Versicherung, Verwaltungskosten Wichtig ist dabei nicht nur die 50%-Eigentumsquote, sondern auch, **wer die Kosten tatsächlich getragen hat**. Gerade bei der AfA und bei Finanzierungsaufwand kommt es darauf an, wem die Anschaffungs-/Herstellungskosten und Darlehen wirtschaftlich zuzurechnen sind. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/miteigentum-33-abschreibungen-bei-miteigentuemergemeinschaften-HI1636432.html)) ## Angehörigenmiete: die 66%-Grenze Weil es sich um eine Vermietung an eine nahe Angehörige handelt, prüft das Finanzamt zusätzlich, ob der Vertrag **fremdüblich** ist. Bei Wohnraum gilt: Liegt die Miete bei einer auf Dauer angelegten Vermietung bei **mindestens 66% der ortsüblichen Marktmiete**, wird die Vermietung grundsätzlich als voll entgeltlich behandelt. Liegt sie unter **50%**, wird in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufgeteilt; dazwischen ist die Totalüberschussprognose relevant. ([esth.bundesfinanzministerium.de](https://esth.bundesfinanzministerium.de/lsth/2024/A-Einkommensteuergesetz/II-Einkommen/8-Die-einzelnen-Einkunftsarten/f-Vermietung-und-Verpachtung/Paragraf-21-Druck/paragraf-21.html)) Das wird oft missverstanden: Die 66%-Regel hilft Ihnen **nur für den vermietbaren Anteil**. Sie macht aus der nicht anerkennungsfähigen „Vermietung“ der Eigentümer-Hälfte Ihrer Tochter keine abzugsfähige Vermietung. Das ist der entscheidende Unterschied. ## Konkretes Beispiel Angenommen, die ortsübliche Kaltmiete für die ganze Wohnung beträgt 1.000 Euro. Dann ist steuerlich nicht einfach eine Vermietung der ganzen Wohnung von Ihnen an Ihre Tochter möglich. Anerkennungsfähig ist nur die Überlassung **Ihres hälftigen Anteils**. Vereinfacht gedacht betrifft das also nur 500 Euro „vermietbare“ Vergleichsmiete. Verlangen Sie dafür z. B. 350 Euro, liegen Sie bei 70% dieses vermietbaren Anteils. Dann kann Ihr Anteil grundsätzlich als entgeltliche Angehörigenvermietung anerkannt werden. Verlangen Sie dagegen nur 200 Euro, wird es steuerlich deutlich problematischer. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/miteigentum-4-aufteilung-von-einnahmen-und-werbungskosten-HI1636433.html)) ## Klare Einordnung Für die Praxis heißt das: **Eine volle steuerliche Vermietung der gesamten Immobilie an Ihre Tochter funktioniert bei 50/50-Miteigentum nicht.** Möglich ist nur eine steuerlich anerkannte Vermietung Ihres Anteils an sie, und auch dafür muss der Vertrag sauber gestaltet und die Miethöhe fremdüblich sein. ([haufe.de](https://www.haufe.de/id/beitrag/miteigentum-4-aufteilung-von-einnahmen-und-werbungskosten-HI1636433.html)) Wenn Sie die Gestaltung wirklich nutzen wollen, ist der häufig wichtigste Punkt nicht der Mietvertrag selbst, sondern die **saubere Aufteilung von Eigentum, Mieteinnahmen und Kosten**. Genau dort scheitern solche Modelle in der Praxis am häufigsten.