Kann man einen Verwaltervertrag nach dem WEG rückwirkend abschließen?

**Ja – einen Verwaltervertrag kann man grundsätzlich mit Wirkung für die Vergangenheit formulieren, aber die eigentliche Verwalterbestellung nach § 26 WEG lässt sich nicht rückwirkend heilen. Praktisch heißt das: Rückwirkend regelst du höchstens Vergütung und Innenverhältnis, nicht die Organstellung des Verwalters.** ## Der entscheidende Unterschied Im WEG musst du strikt trennen zwischen: - **Verwalterbestellung** = Beschluss nach § 26 WEG, also die Organstellung - **Verwaltervertrag** = schuldrechtlicher Vertrag über Vergütung, Leistungen, Laufzeit Genau diese Trennung wird in vielen Treffern nur abstrakt erwähnt. Der praktische Punkt ist aber: **Ohne wirksame Bestellung war die Person in der Vergangenheit nicht rückwirkend „echter“ WEG-Verwalter.** Ein später unterschriebener Vertrag ändert das nicht. ## Was rückwirkend möglich ist – und was nicht **Möglich:** Die Gemeinschaft kann nachträglich vereinbaren, dass für bereits erbrachte Verwaltungsleistungen eine Vergütung geschuldet ist oder dass ein Vertrag „ab dem 1. Januar“ gelten soll. **Nicht möglich:** Die Gemeinschaft kann damit **nicht rückwirkend die gesetzliche Verwalterstellung erzeugen**. Genau darauf weist auch die Rechtsprechungsübersicht des DAV hin: Ein faktischer Verwalter kann **nicht rückwirkend bestellt** werden. ([mietrecht-dav.de](https://www.mietrecht-dav.de/dateien/WEG-Rechtssprechung-08-2020.pdf)) ## Praktische Folge Das ist wichtig, weil daran oft mehr hängt als nur Honorar: - Vertretungsmacht der Gemeinschaft - Wirksamkeit bestimmter Handlungen - Haftungsfragen - Laufzeitgrenzen des Verwaltervertrags Der BGH trennt Bestellung und Vertrag seit langem klar voneinander; auch die Laufzeit des Verwaltervertrags ist an die gesetzlichen Grenzen der Bestellung gekoppelt. ([datenbank.nwb.de](https://datenbank.nwb.de/Dokument/215561/)) ## Klare Bewertung **Wenn ihr einen Zeitraum ohne wirksame Bestellung habt, löst ein rückwirkender Verwaltervertrag dieses Problem nicht sauber.** Er kann nur das Innenverhältnis teilweise ordnen. Für die Vergangenheit bleibt dann oft nur eine Abrechnung über tatsächlich erbrachte Leistungen oder ein Bereicherungs-/Vergütungsansatz, aber keine rückwirkende „Legalisierung“ der Verwalterstellung. Quelle zur Einordnung des Verwaltervertrags als eigenes Rechtsverhältnis der Gemeinschaft: https://www.haufe.de/id/beitrag/verwaltervertrag-wemog-12-mit-wem-wird-der-vertrag-geschlossen-HI12144946.html Rechtsprechungshinweis zur fehlenden rückwirkenden Bestellung: https://www.mietrecht-dav.de/dateien/WEG-Rechtssprechung-08-2020.pdf **Kurz gesagt: Rückwirkender Vertrag ja, rückwirkende Verwalterbestellung nein.**