Was ist das Ertragswertverfahren?

Das Ertragswertverfahren ist eine Methode zur Bewertung von Immobilien, die vor allem bei Renditeobjekten Mietshäusern oder Gewerbeimmobilien angewendet wird. Es basiert auf der Ermittlung des Ertrags, den die Immobilie in der Zukunft voraussichtlich erwirtschaften wird. Hier sind die grundlegenden Schritte des Verfahrens:

1. **Ermittlung der Jahresrohmiete**: Zunächst wird die jährliche Mieteinnahme der Immobilie berechnet. Dabei werden alle Mieteinnahmen berücksichtigt, die die Immobilie generiert.

2. **Abzug der Bewirtschaftungskosten**: Von der Jahresrohmiete werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen. Dazu gehören Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis und sonstige Betriebskosten.

3. **Berechnung des Reinertrags**: Der Reinertrag ergibt sich aus der Jahresrohmiete abzüglich der Bewirtschaftungskosten.

4. **Kapitalisierung des Reinertrags**: Der Reinertrag wird mit einem Kapitalisierungszinssatz (auch Liegenschaftszinssatz genannt) multipliziert, um den Ertragswert der Immobilie zu berechnen. Der Kapitalisierungszinssatz spiegelt die Renditeerwartungen und das Risiko wider, das mit der Immobilie verbunden ist.

Die Formel zur Berechnung des Ertragswerts lautet:

\[ \text{Ertragswert} = \frac{\text{Reinertrag}}{\text{Kapitalisierungszinssatz}} \]

Das Ertragswertverfahren ist besonders nützlich, wenn der Wert einer Immobilie nicht nur durch ihren physischen Zustand, sondern auch durch ihre Ertragskraft bestimmt wird.