Was kostet eine 2-Zimmer-Wohnung mit 55 qm in Grafing, Baujahr 1960?

**Eine 55‑qm‑Zweizimmerwohnung aus dem Baujahr 1960 in Grafing liegt grob bei etwa 280.000 bis 360.000 Euro Kaufpreis; als Miete meist bei rund 700 bis 900 Euro kalt pro Monat.** Die größte Preisspanne entsteht nicht durch die 55 qm, sondern durch Zustand, Sanierung, Energieeffizienz und die genaue Lage in Grafing. ([immoportal.com](https://www.immoportal.com/mietspiegel/grafing-bei-muenchen)) ## Kaufpreis realistisch eingeordnet Für Grafing werden online für Bestandswohnungen grob Quadratmeterpreise um etwa 5.800 €/m² genannt. Bei 55 qm ergibt das rechnerisch rund 320.000 Euro als Mittelwert. ([immogutachter-muenchen.de](https://www.immogutachter-muenchen.de/immobiliengutachter-grafing)) Praktisch heißt das: - **unsaniert / einfache Ausstattung / energetisch schwach:** eher **280.000–310.000 Euro** - **normal gepflegt / durchschnittlicher Standard:** eher **310.000–340.000 Euro** - **modernisiert / gute Lage / guter Energiezustand:** eher **340.000–360.000 Euro oder mehr** Der entscheidende Unterschied zu vielen pauschalen Online-Rechnern: **Baujahr 1960 drückt den Wert nicht automatisch stark**, wenn Bad, Fenster, Heizung, Leitungen und Fassade bereits modernisiert wurden. Eine sanierte 1960er‑Wohnung verkauft sich oft näher an jüngeren Bestandswohnungen als an unsanierten Altbestand. ## Miete Die veröffentlichten Mietspiegel-/Portaldaten für Grafing liegen 2026 je nach Quelle ungefähr zwischen **12,55 und 15,87 €/m²**, teils mit Werten um **13,58 €/m²** für Eigentumswohnungen. Für 55 qm ergibt das grob **690 bis 873 Euro kalt** im Monat. ([immoportal.com](https://www.immoportal.com/mietspiegel/grafing-bei-muenchen)) Für eine typische 2‑Zimmer‑Wohnung aus 1960 würde ich deshalb realistisch ansetzen: - **einfach / älter:** **700–760 Euro kalt** - **ordentlich modernisiert:** **760–850 Euro kalt** - **sehr gut modernisiert / gute Mikrolage:** **850–900 Euro+ kalt** ## Was den Preis am stärksten verändert Am meisten wirken sich aus: - **Sanierungsstand** von Bad, Elektrik, Fenstern, Heizung - **Energieausweis / Hausgeld / Rücklagen** - **Stockwerk, Balkon, Stellplatz, Aufzug** - **Nähe zu Bahnhof bzw. gute Pendlerlage Richtung München** - **ob die Wohnung selbst genutzt, vermietet oder leer ist** Ein oft unterschätzter Punkt: Bei 1960er‑Objekten kann **hohes Hausgeld** den Kaufpreis stärker drücken als das Baujahr selbst, weil Käufer heute viel sensibler auf laufende Kosten achten. ## Klare Einschätzung **Wenn die Wohnung durchschnittlich gepflegt ist und keine größeren Schwächen hat, ist ein Marktwert um 320.000 bis 340.000 Euro in Grafing derzeit die plausibelste Hausnummer.** Ist sie unsaniert, liegst du schnell deutlich darunter; ist sie frisch modernisiert und gut gelegen, auch spürbar darüber. ([immogutachter-muenchen.de](https://www.immogutachter-muenchen.de/immobiliengutachter-grafing))