Wie ermittelt man für einen Verbrauchsausweis den Leerstand 3 Jahre rückwirkend? Welche Rechenschritte gelten für Mai 2025 bis April 2026, Mai 2024 bis April 2025 und Mai 2023 bis April 2024?
Antwort vom**Für den Verbrauchsausweis wird Leerstand nicht einfach pro Jahr separat gerechnet, sondern über den gesamten zusammenhängenden 36‑Monats‑Zeitraum flächen- und zeitanteilig ermittelt; erst daraus entsteht der Leerstandsfaktor und daraus der Zuschlag.** Maßgeblich ist dabei: Heizung nur mit Leerstandsmonaten von **Oktober bis März**, Warmwasser mit **allen Monaten**. Liegt der Leerstandsfaktor unter 5 %, wird nichts bereinigt; über 30 % ist dieses Verfahren nicht mehr vorgesehen und ein Bedarfsausweis ist in der Praxis meist der richtige Weg. ([dena.de](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Dokumente/Pdf/2057_Leitfaden_Energieausweis_Teil_3_-_Energieverbrauchsausweise._Download.pdf)) ## Rechenschema für deinen Zeitraum Dein zusammenhängender Betrachtungszeitraum ist: - **01.05.2023 bis 30.04.2026** - also **36 Monate** Du brauchst für jede leerstehende Teilfläche: - leerstehende Fläche `A_leer,i` in m² - Dauer des Leerstands `t_leer,i` - Gebäudenutzfläche `A_N` des gesamten Gebäudes in m² Dann rechnest du **zwei getrennte Leerstandsfaktoren**: ### 1) Leerstandsfaktor Heizung Nur Monate zählen, die in die Heizperiode **Oktober bis März** fallen: ```text f_h,leer = Σ (A_leer,i / A_N) × (t_leer,i,Heizung / 36) ``` Wichtig: Auch wenn für Heizung nur Wintermonate zählen, bleibt der Nenner **36 Monate**, nicht 18. Genau so ist das Verfahren beschrieben. ([dena.de](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Dokumente/Pdf/2057_Leitfaden_Energieausweis_Teil_3_-_Energieverbrauchsausweise._Download.pdf)) ### 2) Leerstandsfaktor Warmwasser Hier zählen **alle Leerstandsmonate** im 36‑Monats‑Zeitraum: ```text f_WW,leer = Σ (A_leer,i / A_N) × (t_leer,i,WW / 36) ``` ## So zählst du die Monate in deinen drei Zeiträumen Für **Warmwasser** ist es einfach: - Mai 2023 – April 2024: alle Leerstandsmonate zählen - Mai 2024 – April 2025: alle Leerstandsmonate zählen - Mai 2025 – April 2026: alle Leerstandsmonate zählen Für **Heizung** zählen nur diese Monate innerhalb deiner drei Perioden: - **Mai 2023 – April 2024:** Oktober 2023 bis März 2024 = max. 6 Monate - **Mai 2024 – April 2025:** Oktober 2024 bis März 2025 = max. 6 Monate - **Mai 2025 – April 2026:** Oktober 2025 bis März 2026 = max. 6 Monate Praktisch heißt das: Wenn eine Wohnung z. B. von **01.07.2024 bis 31.01.2025** leer stand, dann gilt: - für **Warmwasser**: 7 Monate - für **Heizung**: nur **Oktober 2024 bis Januar 2025** = 4 Monate Das ist der Punkt, an dem viele Berechnungen falsch werden. ## Danach kommen die Zuschläge Vorher muss der gemessene Gesamtverbrauch in - **Heizung** `EV_h` - **Warmwasser** `EV_WW` aufgeteilt werden. Diese Aufteilung ist für die Leerstandsbereinigung zwingend nötig. Die dena beschreibt dafür Messwert, Rechenwert aus Warmwassermenge oder notfalls Pauschalverfahren. ([dena.de](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2022/LEITFADEN_ENERGIEAUSWEIS_Teil_3_Energieverbrauchsausweise_fuer_Wohn-_und_Nichtwohngebaeude.pdf)) Dann lauten die Zuschläge: ```text ΔEV_h = 0,5 × f_h,leer × EV_h ΔEV_WW = f_WW,leer × EV_WW ``` Der Heizungszuschlag wird also **nur mit dem Faktor 0,5** angesetzt, der Warmwasserzuschlag mit dem vollen Leerstandsfaktor. Genau das ist der entscheidende Unterschied. ([dena.de](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Dokumente/Pdf/2057_Leitfaden_Energieausweis_Teil_3_-_Energieverbrauchsausweise._Download.pdf)) ## Endwert nach Leerstandsbereinigung Nach Witterungsbereinigung und Leerstandszuschlag wird der Endenergieverbrauchskennwert über den Gesamtzeitraum auf ein Jahr umgerechnet: ```text EV_kennwert = (EV_h,bereinigt + ΔEV_h + EV_WW + ΔEV_WW) / A_N × (12 / 36) ``` also vereinfacht: ```text EV_kennwert = (Gesamtverbrauch bereinigt) / A_N / 3 ``` für genau 36 Monate. ([dena.de](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Publikationen/PDFs/2022/LEITFADEN_ENERGIEAUSWEIS_Teil_3_Energieverbrauchsausweise_fuer_Wohn-_und_Nichtwohngebaeude.pdf)) ## Konkrete Reihenfolge der Rechenschritte 1. **36‑Monats‑Zeitraum festlegen** 01.05.2023 bis 30.04.2026. 2. **Gebäudenutzfläche `A_N` festlegen** 3. **Alle leerstehenden Teilflächen erfassen** z. B. Wohnung 1, Wohnung 3, Gewerbeeinheit etc. 4. **Für jede Teilfläche Leerstandsmonate zählen** - für Warmwasser: alle Monate - für Heizung: nur Okt–März 5. **`f_h,leer` und `f_WW,leer` berechnen** 6. **Prüfen** - `< 0,05` → kein Zuschlag - `> 0,30` → Verfahren dafür nicht mehr geeignet 7. **Gesamtverbrauch in Heizung und Warmwasser aufteilen** 8. **Leerstandszuschläge berechnen** - `ΔEV_h = 0,5 × f_h,leer × EV_h` - `ΔEV_WW = f_WW,leer × EV_WW` 9. **Zuschläge zum Verbrauch addieren** 10. **Auf m² und Jahr umrechnen** ## Mini-Beispiel Angenommen: - `A_N = 1.000 m²` - eine Wohnung mit `80 m²` stand von **01.05.2024 bis 30.04.2025** leer - Gesamtzeitraum = 36 Monate Dann: - Warmwasser-Leerstand: `12 Monate` - Heizungs-Leerstand: `6 Monate` (Okt 2024 bis März 2025) Also: ```text f_WW,leer = (80 / 1000) × (12 / 36) = 0,0267 f_h,leer = (80 / 1000) × (6 / 36) = 0,0133 ``` Beide Werte liegen unter **0,05**. Ergebnis: **kein längerer Leerstand im Sinn dieses Verfahrens, also kein Zuschlag**. Genau das ist die praktische Konsequenz: Ein ganzes Jahr Leerstand einer einzelnen kleineren Einheit reicht oft noch nicht für eine anrechenbare Bereinigung. Wenn du mehrere leerstehende Einheiten hattest, werden deren Anteile **aufsummiert**. ## Wichtiges Missverständnis Nicht die drei Jahre einzeln bewerten und dann mitteln. Das ist methodisch falsch. Richtig ist: - **ein zusammenhängender 36‑Monats‑Block** - Leerstände über diesen Block **flächen- und zeitgewichtet aufsummieren** - daraus **ein** Faktor für Heizung und **ein** Faktor für Warmwasser Für die fachliche Grundlage ist der [dena-Leitfaden zu Energieverbrauchsausweisen](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Dokumente/Pdf/2057_Leitfaden_Energieausweis_Teil_3_-_Energieverbrauchsausweise._Download.pdf) die sauberste Quelle; die Systematik des Verbrauchsausweises selbst folgt den §§ 79 ff. GEG. ([dena.de](https://www.dena.de/fileadmin/dena/Dokumente/Pdf/2057_Leitfaden_Energieausweis_Teil_3_-_Energieverbrauchsausweise._Download.pdf)) **Kurzformel für deine Praxis:** **Leerstand je Einheit in m² × Leerstandsmonate / 36 addieren, getrennt für Heizung und Warmwasser; erst danach den Zuschlag auf die Verbrauchsanteile rechnen.**